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貝殼研究院發佈了《2021新一線城市居住報告》

发布日期:2021-05-31 15:56
大數據記錄著城市發展與居民生活的真實變遷,而持續研究其背後的發展脈絡,則賦予了數據更多意義。2021年5月27日,貝殼研究院發佈了《2021新一線城市居住報告》(以下簡稱“報告”)。報告從置業特徵、居住競爭力、居住負擔及移民城市等角度出發,對城市人群的居住生態進行了客觀描述與分析。

繼連續兩年發佈該類報告之後,今年貝殼研究院將城市範圍擴充到35城,包括4個一線城市、15個新一線城市及16個二線城市。此外,報告還採用科學計算方法,給出了“居住競爭力指數”、“居住負擔指數”和“移民指數”,全面衡量城市居住的品質、難易和人口變化情況。

報告顯示,一線城市不僅置業年齡明顯偏高,約為36.9歲,且一線城市的女性置業人群在各類城市中占比最高,已達到48.79%;置業特徵方面,近半數受訪者不接受長租不買,兩居室小戶型為主力交易戶型;而分城市看,深圳作為“壓力大的現代化都市”典型代表,“居住競爭力、居住負擔、房價收入比”都是最高,有70%的成交房源都是外地客源,長沙則是典型的居住友好型城市,不僅居住負擔最小、居住競爭力指數也比較高。

7個方面為35城“買不買、怎麼買”畫全像
貝殼研究院通過公開採集數據和線上調研的方式,對35個城市的置業人群進行了全方位分析,闡述他們在購房年齡、性別分佈、資金來源、居室結構、空間偏好、樓盤變遷、租買意願等方面的不同特點。

受限於較高的“上車”門檻,一線城市客群購房壓力較大,反映在年齡結構上,一線城市的置業年齡明顯偏高,新房和二手房的置業年齡分別為36.6歲和37.2歲;而新一線城市及二線城市因尚未進入存量市場,新房置業年齡低於二手房。

在高學歷女性占比提升、獨生子女政策影響及傳統婚姻觀念改變等多重因素影響下,“她經濟”崛起。報告數據顯示,一線城市的女性置業人群占比達到48.79%,新一線及二線城市這一占比同樣出現不同程度的增幅。

對於大多數人來說,貸款買房都是必需的流程。在貝殼研究院的調查中,僅31.8%的住房消費者無貸款。貸款受訪者中,僅有13.6%的人還清了貸款,其中65.7%的人是提前還款,且城市能級越低提前還款的占比越高。

報告研究發現,35個城市中,兩居室成為主力交易戶型。以北京、上海為代表的一線城市,兩居室成交占比較高。三居室成交戶型百分占比緊隨其後,佛山、南昌及長沙等城市的三居室戶型占比較高,除了受供給側影響外,這幾個城市的購房壓力相對較低。

空間居住偏好方面,人們逐漸從“居者有其屋”向“居者優其屋”邁進。有30.4%的消費者希望有一個“安靜沒有噪音的臥室”,“溫馨有設計感的廚房”、“能用於種植、休息的陽台”、“能和朋友聚會的大客廳”也受到一定程度的歡迎。

買房或租房,一直是困擾當代年輕人的問題。在貝殼研究院的此次調查中,有49.8%的受訪者不能接受長期租房而不買房,認為有房才有安全感。一線城市不能接受長期租房不買房的比例最低,女性不能接受的比例比男性高。

此外,樓盤名字也蘊藏著人們對居住生活的美好想像。北京國際範與復古調並存,修飾詞“國際”被廣泛採用,“胡同”體現出老北京典型的復古特色;上海“新村”、“街坊”等詞出現頻率最高;深圳樓盤“國際”、“中心”、“世紀”等詞被普遍使用。

如何衡量“住得好不好”?
是人選擇了城市,還是城市決定了人?報告給出了各個城市的居住競爭力排名。貝殼研究院基於2020年城市居住競爭力指數模型,對指標維度進行了部分更新,測算出了35個城市的居住競爭力指數。

分城市級別看,一線城市居住競爭力指數明顯高於新一線及二線城市;從區域格局看,粵港澳大灣區的居住競爭力指數最高,成渝(成都、重慶)和海峽西岸城市群(福州和廈門)則緊隨其後。
具體到城市本身,深圳居住競爭力指數較高,明顯高於廣州、杭州、成都、北京及上海等城市,排名居於首位,與20年排名一致;在新一線城市中,居住競爭力指數較高的城市包括杭州、成都、蘇州、武漢及長沙等;二線城市中,居住競爭力指數較高的城市包括福州、廈門、珠海、煙台及寧波等。

科學分析“住房焦慮”
年輕人的焦慮受客觀條件影響,也被主觀意願左右。貝殼研究院也通過公開整理的數據,搭建了指標模型,並定義了居住負擔指數,統計出了全國114個城市的居住負擔情況。

總體來看,114個城市中,居住負擔較高的前十個城市包括深圳、北京、上海、三亞、廈門、杭州、廣州、珠海、天津及嘉興,其中,深圳居住負擔居於首位,其次是北京及上海。

在百城中,居住負擔最小的新一線城市仍為長沙。長沙雖然區位優勢沒有沿海城市強,但人均收入水準、就業機會等也處於全國中上游,無論是租房還是買房,相對於城市人均收入而言,負擔和全國其他城市相比都較低。

在大城市中,拋開收入談論房價相對片面。貝殼研究院也根據公開數據整理2021年新房、二手成交均價及人均可支配收入,計算了百城的房價收入比情況。百城中,房價收入比較高的城市包括深圳、北京、上海、廈門、三亞、杭州等。深圳、北京和上海的房價收入比超過20,這意味著普通居民家庭需要20多年才能夠買得起屬於自己的一套房子。而長沙的收入漲幅則跑贏了房價。

購房價格方面,一線城市購房壓力大,購房支出遠高於其他城市。一線城市購買房屋價格在300萬以上的占比為45.82%,而其他城市這一占比僅在20%左右。數據顯示,80後仍是主力購房人群,體現在201-600萬的主流價格區間上,90後的主流價格區間主要集中在200萬以下,但90後購房占比正逐年增加,取代80後成為購房主力軍趨勢明顯。

租住群體中,普遍可接受的房租收入比在30%以下,也就是說,租金不能超過家庭月收入的30%。與此同時,調查顯示,47%的租客反映房東漲價是最大的痛點,其次有21.3%和19.4%的受訪樣本認為租房的最大痛點來自同租室友和家電老化。

哪里買房老鄉多?
在異地打拼越來越普遍的今天,哪里的外地買房人較多,哪里的鄉情依然被保留?貝殼研究院對交易量進行了百分統計,定義本地百分占比較低的城市為“移民城市”,同時進行標準化處理,計算出移民指數。指數越高,外地交易百分占比越高。

報告顯示,深圳、珠海及東莞等粵港澳灣區城市成為典型的“移民”城市。報告分析認為,近年來,這些城市在人才友好政策的支持下,憑藉著高經濟體量、高薪酬的優勢,不斷吸引外來人口,特別是高學歷人青年群體落戶置業。

如果分析具體數據,結合城市發展特點和置業客戶來源結構看,樣本城市又可以劃分為三種不同類型。

其一,都市圈核心城市佔據絕對優勢,對外地人口具有高能吸納能力。尤其是深圳,“來了就是深圳人”,深圳70%的成交房源被外地客戶買走了。

其二,核心城市外溢,周邊城市強勢崛起,吸引人口遷入的勢力範圍外擴。杭州、天津、蘇州、佛山等沿海城市憑藉獨特優勢承接外溢的產業與人口,對人口的吸引力逐漸向省外周邊城市擴張。其中,杭州購房人群中,省外購房客戶已經撐起了半邊天,占比達到51%,主要吸引安徽、江西、河南、江蘇等周邊省份的客戶前來置業。

其三,省會光環效應顯著,鄭州、合肥等城市對省內客群具有更強吸引力。以鄭州為例,作為人口大省河南的省會,其對各地級市人口的吸納能力突出,省內購房客戶占比達到93.7%,也即是每10個購房客戶中,至少有9個都是河南老鄉。

除了趨勢性結論,報告還點到了一些頗有意思的個案。比如,在19個一線及新一線樣本城市中,天津在21年度選擇全款購房的百分占比達到38.02%,居於首位,在35個樣本城市中,天津二手房購房年齡最高。分析認為,天津本地人群相對保守,不願背負過高房貸壓力,因此選擇全款比例較高,導致購房年齡後移。珠海則因大量外地人群旅遊置業,新房購房年齡居35城最高。

與此同時,男性比女性更想要有一個“能和朋友聚會的大客廳” 而女性比男性更想要一個“安靜沒有噪音的臥室”,年長者對於“能用於種植、休息的陽台”需求高於年輕人。貝殼找房作為“居住產業數位化”的先驅,始終重視以數位化提高消費者體驗,貝殼研究院作為數字採集分析的重要一環,也致力於成為新居住領域的領先智庫。數知天下,洞見未來,未來將有更多海量數據,被處理成社會公眾通俗易懂的市場資訊,為產業發展提供研究支持,為行業提供專業、深度的學術研究。

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文章来源:
作者:方寶鈴
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