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今年廣深莞樓市料“破冰回溫”

发布日期:2022-02-10 19:54
      2021年粵港澳灣區政策從緊到穩,二三季度調控“組合拳”出台,包括多區人才政策收緊、增值稅“2變5”、信貸環境轉好等。在“房住不炒、因城施策”政策大環境下,2021年灣區九城市場整體發呈現低溫下滑的狀態,2022年因政策“放鬆”,廣深莞等城市的土地市場、房地產市場等將有機會“破冰回溫”。 

灣區九市土拍市場低溫
      根據大數據顯示,2021年粵港澳大灣區供需兩端均出現大幅回落,合計供應8,721萬平方米經營性用地,其中廣州為供地大戶,供應2,687萬平方米,成交6,881萬平方米,成功出讓594宗經營性用地。上半年房企拿地熱情高漲,廣州、東莞、佛山等熱門城市優質地塊引來房企積極搶收,全年成交樓板價創近年新高,突破每平方米8,500元(人民幣,下同)。
      受房地產行業大環境下行、市場調控政策不斷深入及房企融資難等因素影響,下半年房企拿地熱情顯著下降,土地市場整體熱度降低,成交同比降低24%。成交結構平方面,商住用地仍是土地市場成交重心所在,合計佔比50%,同比減少11個百分點,純住宅用地、商辦用地和綜合性用地比重均有所提升,其中由於廣州、中山積極引入產業,拉動灣區綜合用地成交佔比上升至13%。
      灣區九市2021年土拍市場總體降溫,上半年得益於房企集中拿地,以及廣州首輪集中供地潮開發商表現積極,平均溢價率高達15%,下半年市場熱度大幅降低疊加土拍限地價,整體平均溢價率下降至6%從流拍率來看,上半年平均流拍率11%,下半年灣區城市土地頻頻流拍或撤牌,平均流拍率大幅走高至24%。
      2021年灣區九市中深圳、中山受2020年成交土地集中入市影響,供應同比上升,其他城市供應均同比有所下滑。成交平方面廣州、佛山居第一梯隊,市場容量仍保持在1,000萬平方以上,但受大環境下行及短期貸款限外政策影響,佛山市承接廣州外溢客戶減少,成交量同比下跌約13%;東莞、惠州市在限購升級等政策調控下,市場熱度下降,成交量同比下降30%以上,惠州市全年容量跌破千萬平方;珠海市在粵澳深度合作區規劃利好下,成交量同比上漲達48%。
      價格平方面,核心城市熱度上升,廣深佛莞四市成交均價同比上漲超10%,中山市在翠亨新區項目入市帶動下,成交均價達15,285元每平方米,同比上漲11%;肇慶市近年來市場遇冷,投資客銳減,成交均價持續下跌至每平方米6,303元 。上半年灣區九城樓市火熱,灣區九市開盤去化平均值達49%,其中深莞珠中四市平均去化率均超50%。隨著調控政策收緊,調控效果在下半年逐漸顯現,九市開盤去化平均值下跌至33%,深圳“降溫”明顯,開盤去化從90%以上高位回落至40%左右。
 
廣州城市內部分化嚴重
      廣州市全年先後出台了41次監管調控政策(含土地、房貸資金、交易、舊改、建工、人才平方向),整體來看,上一年調控高壓,市場“冷熱交織”,新房庫存規模急速上升。
      近5年廣州涉宅用地供應端持續放量,本年度供應規模再創新高至2,232萬平平方米。“兩集中”政策出台後廣州隨之迎來三輪涉宅地集中出讓,3月、8月、11月均出現大規模土地供應,並帶動次月成交量大幅上升,其中4月單月成交量衝高至824萬平平方米。溢價率平方面,受第二三輪土拍熱度低迷影響,溢價率高位回落,帶動年度整體溢價率環比小幅下降。從區域上看,今年近郊及外圍區域為涉宅用地供應主力區域,增城供應規模最大,其次為白雲、番禺,天河、越秀無涉宅地掛出。成交平方面,全市6區成交量超百萬平方水平,其中增城以333萬平平方米成交面積領跑全市,黃埔、番禺和南沙受青睞度最高,溢價率均高於9%。
      對於2022年商品住宅市場,專家預判廣州中心區、城郊核心板塊表現相對理想,遠郊、外圍區域亦將有望止跌回穩。天河、越秀由於在售項目較少,“客多貨少”,市場承接力強,成交熱度較好;海珠、荔灣2022年各有多個新盤入市解渴,購買力加速釋放;白雲內部供求表現分化,白雲新城及雲山一帶價格相對堅挺,北部四鎮市場培育仍然需要時間。
      黃埔、番禺區域底子好、又有市區外溢需求,擁有地段、名校、地鐵等核心資源的樓盤將持續保持熱度,部分樓盤新一年備案價或有突破契機;南沙經歷了2021年下半年的下行及價格拉鋸之後,預計將重新走穩,重大利好板塊有望走強;花都市場整體熱度不高,受中心輻射不足,難有大的突破。增城2021年下半年房企積極以價換量,2022年廣州仍是供應大區,政策環境的轉好後將迎來“喘息之機”。
 
深圳土拍熱度有降無增
      據統計,在經營性用地成交走勢平方面,2021年全國經營性用地年度總成交建築面積為224,310萬平平方米,環比大幅下滑23%,2月出台“兩集中”供地新政,土地市場供應端發生巨大變革,全年經營性用地成交規模較去年收窄明顯。首輪集中拍地潮多個城市表現火爆,長三角熱點區域市場熱度明顯較高,二輪土拍規則升級,競拍條件嚴苛,進一步加劇市場觀望情緒,房企拿地信心不足,土拍市場表現淡靜,三輪廣州、深圳、南京等城市放寬競拍門檻,但土拍降溫仍在延續。
      在土地供給端改革、熱點城市調控收緊及“三道紅線”政策下房企融資渠道收緊情況下,預期2022年深圳房企拿地態度謹慎不變,土地市場熱度難有明顯回暖,市場熱度將維持低位。另外,全年土地溢價率為11.1%呈低位運行,環比2020年下調3.3個百分點,受土拍限價範圍蔓延等因素影響,土地市場總體降溫。雖1至4月份土地市場熱度持續上升,但隨著調控收緊進一步下沉,熱點城市將嚴格控溢價並加強對地價、房價的管控,溢價率自4月起保持持續回落的狀態,下半年溢價率下降尤為明顯,市場熱度得到有效控制。
 
東莞樓市呈現供不應求
      東莞2021年1月樓市延續2020年熱度,供求活躍,並呈現供不應求態勢。2月以來,東莞樓市調控層層加碼,從延長社保、提高首付、延長熱點樓盤限售期限、定價較高項目、暫停核發預售許可證或暫不辦理現售備案等平方面進行調控,加重市場觀望情緒,供求量價回歸理性,全年月均成交僅為38萬平方米,為近五年新低。
      雖11月加大供應沖刺年終,但成交量主要受網簽系統升級影響,跌至全年最低。成交均價受中海松湖林語等高價個盤帶動,升至歷史新高,突破每平方米3.3萬元。全年均價為每平方米2.85萬元,同比上漲14%,在限價從嚴下,漲幅有所放緩。從區域來看,各區成交均不如去年水平,且降幅多在三至六成,市場降溫明顯。享交通和規劃利好的松山湖和濱海片區為主要成交支撐,成交規模均超100萬平方,分別佔比32%和22%。 東莞近五年涉住用地供應逐年增多,2021年突破800萬平方,同比增加30%,包括多宗城市更新性質地塊單一主體掛牌招商,分布塘廈、寮步、鳳崗、麻湧、東城、大嶺山等板塊。成交亦隨著供應逐年增多,而成交樓板價波動式下滑,全年在多宗大體量舊改地塊底價成交影響下跌至低位。
 
今年政策持續邊際放鬆
      在2021年上半年年頻繁的政策調控與疊加下,對房企、市場均帶來了重大變化影響,下半年一二級市場趨冷,整體去化放緩,部分城市去化周期超18個月,去化壓力較大。
      2022年預期調控政策寬松可能性較小,市場信心恢復較慢,但隨著企業融資環境邊際放松、個人貸款提速,灣區整體市場供應將趨穩,維持在7,000萬平方左右。隨著大環境下行,城市分化明顯,核心城市廣深莞珠等城市供應持平或上升,外圍肇慶、惠州、江門等市供應下降。2021年底信貸、限簽均出現寬松跡象,在行業冷淡情緒持續蔓延情況下,2022年存在政策邊際放松的機會,包括但不限於房企備案價或存在松動空間、信貸支持力度增大、人才購房政策優化等。
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作者:wyx
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