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今年深圳房價應求“緩漲”而非“突增”

发布日期:2022-02-14 10:18
    近期各個機構相繼曝出1月樓市數據,總的來說春節期間,上海大多數售樓處不打烊,再加上最近信貸放松,“小陽春”行情已經提前啟動,但相對於去年同期,落差最嚴重的當屬深圳。
    根據大數據顯示,深圳1月新房成交3,572套,同比大跌57%,處於近半年倒數第二低;二手房1,557套,同比下跌78%,創下近十年新低,基本把去年翹頭的趨勢都跌了回去。造成深圳樓市巨大波動的主要原因,正是“208政策”,這也是2021年威震四方的最強調控殺手鐧,“二手房指導價”的起源。
    2021年2月8日,深圳出台二手房指導價新政,一時“驚起四座”。指導價出台後,無論是業內還是業外,都報以悲觀預期,因為二手房業主龐大而分散,是最難管理的一群人。去年春節後,深圳所有中介機構被強制下架房源報價,銀行開始按照房屋指導價放款,“樓市的生命是杠桿”,“杠桿”抽離,面對幾百萬一套的房子,剛需購買力折了一大半。隨後,深圳市場“冰封”,成交量下跌,跌破枯榮線。全年來看,二手房成交量為4萬套左右,甚至低於2012年,創下近15年來新低。
    成交量下跌,帶動房價下行,2021年深圳二手房價格回調在10%至15%左右。跌得最狠的是豪宅和每一輪行情的領頭羊——學區房。深圳最有名的學區房片區,“百花和八卦嶺”2021年很多都以百萬為單位下跌,甚至有下調500萬甩賣的,依舊無人問津。
   “二手房指導價”是主動性的調控,背後是調控者決心的表現,表面上是對樓市杠桿的遏製,深層次又是對“預期”的殺招。如今深圳的樓市,買賣雙方都在“等”。買家等業主降價賣房,業主在等買方需求爆破,市場觀望情緒濃烈,誰都不肯做出讓步,博弈只在毫厘之間。
    2021年2月8日,深圳在出台二手房指導價的時候,曾說過,“其更新頻率原則上是一年一次,不過也會根據市場實際漲跌情況去調整。”現在已過一年期限,調整的概率很小了,深圳樓市已經“很冷”了,“二手房指導價”沒有繼續下調的基礎,因為這會“雪上加霜”,讓這個行業連帶幾十萬從業者陷入困境。
    同時也不能往高調,因為往高調相當於釋放利好信號,之前那些不願意降價的業主更有底氣抵抗政策,樓市同樣會陷入僵局。最好的方法應是“按兵不動”,把調控交給市場本身,讓它進行自我校準,扛不住的業主下調報價,想買房的業主甘心情願去貸款買房。
    對於深圳來說,其實早已擺脫房地產經濟,財政收入基本都來自於企業稅收,二手房漲價對地價的拉動作用不大,但對人才流入的製約極為嚴重。所以說,深圳對房價上漲的訴求很低,那麽未來,深圳通過政策主動拉動房價上漲的概率基本為0。
    現階段的深圳最重要的是穩住樓市,夯實實體經濟,房價實現緩漲而不是跳漲,並逐步跟收入匹配,最後實現對抗通脹。
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作者:wyx
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