虎年首月東莞樓市跌8成

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虎年首月東莞樓市跌8成
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发布日期：2022-02-22 15:43

根據數據顯示，1月份東莞樓市新房供需端雙雙大幅下滑，住宅供應量15.68萬平方米，同比下滑75%。成交量14.67萬平方米，同比下滑84%。與此同時，深圳、廣州、惠州等灣區樓市開年也均不順。看來籠罩在大灣區樓市頭頂上的烏雲還沒還沒徹底散去。

市場低迷延續去年

今年的開年遇冷，主要還是去年“太冷了”，想要回暖還是需要一定的時間。

2021年東莞一二手網簽數量創造了近五年的新低。一手住宅共網簽 42,764 套，同比下跌34.2%；二手住宅網簽共 21,087 套，同比下跌28.8%。同時“供不應求”的關系反轉，全市庫存面積止跌上漲。至2021年末，全市一手住宅庫存為389.48 萬平方米，同比上漲29.3%，去化周期由4.9 個月上升至9.4 個月。

受春節假期、莞深疫情及去年底沖刺業績的打折行為影響，市場的購買能力已經被提前預支。再加上部分待推項目認籌不理想，開發商延後了入市時間，東莞市場1月無新盤推出，先天的供應不足，必然會引起成交量的下降，因此這種新年開局的出現並不意外。對比前5年的供求數據，供應數量也是成交數量的決定因素，現在新房市場無貨可選，成交量自然無從談起。

今年東莞樓市回暖

要說1月份開年的這個月不好，就說東莞樓市的今年要“涼涼”，可是有點片面了。

首先，政策信息方面已經多次提出，房地產依然是支柱產業。之前的調控政策，為了能在短期達到效果，有些“用力過猛”、“矯枉過正”了。如果再這樣下去開發商不行了、政府土地收入就沒有了、銀行的日子也過不下去。所以，我們預測今年東莞自身也會有些鼓勵樓市的政策，加上全國整體的大環境回暖，樓市情緒會比2021年樂觀。

其次，東莞的土地市場依然是品牌企業的力爭之地。2021年，東莞一級土地成交32宗宅地，成交總額高達589億，是歷史上的第二高位，出現了12宗地塊觸及終極報價、17宗地王，成交樓面地價折合13598每平方米，同比上漲22%。可以看出，地價保持上漲，意味未來東莞房價可期。

東莞或將3月發力

新房的表現不好，還是源於市場上的貨少，等到3月份大批項目入市後，成交量肯定會有提升。每年的一季度都是樓市的淡季，都在為二季度做預熱。從大環境來看，今年東莞剛剛“晉升”為全國第十五個“萬億GDP”和“千萬人口”的雙料城市，城市能級和市場基本面還在提升中。

東莞、惠州、中山作為臨深城市，一直承載著深圳客的需求。而東莞無論從地理位置和自身環境來說，都是深圳客的“最佳選擇”。但是這兩年的政策限制，讓不少投資者望而卻步，2021年東莞的深圳客佔比已下滑至10%，遠低於惠州的58%和中山的13%。從這個信息可以預測，東莞樓市的投資欲望已經被抑制，是時候向剛需群體釋放一些友善信號了。

在價值方面，2021年東莞全市成交均價約27,100元每平方米，雖然相比2020年的漲幅空間收窄了，不過在政策重錘之下，還有11.8%的漲幅。今年1月份，成交均價約28,350元每平方米，高於去年的平均值，說明市場的需求還在。

此外，除了二手房的價格在提升以外，大灣區五城的二手房成交周期，東莞的成交周期最短，說明市場的活躍度很好。去年末及今年初，東莞二手房的成交量已跌到谷底。而且好地段的新房量少，選擇不多，所以在價格底部築牢之後，二手房或將是東莞樓市的率先“升溫點”。

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作者：wyx