发布日期：2023.06.05
新聞快訊
北京房貸及預售資金放開 樓市成交“回暖”
北京房貸及預售資金放開 樓市成交“回暖”
发布日期：2022-02-22 16:41
最近北京樓市最大的熱點，莫過於新年第一輪集中土拍。在此之前，數十家媒體都預測北京樓市將會迎來小陽春，不少網友也認為，上海、蘇州、成都都在回暖，北京作為北方唯一大城，又是全國經濟政治文化中心，在這個已見政策底的當下，勢必也會掀起一陣暖潮。
然而。等到第一輪集中土拍出來，專家表示，無論是開發商的預期，還是購房者的關註度來看，都不算很熱。也許，小陽春早就是地產界的思維定式，在這個波詭雲譎的時代，一切定式都不作數。
2022首輪土拍收官，17宗地成交，總成交額480.225億元（人民幣，下同），綠城成最大贏家，競得3宗，華潤和中海各摘2宗。就地貨比來說，這次土拍的平均地貨比約為0.53，遠遠低於前幾年0.7的水平，利潤預期比較好。其中，旭輝是此次土拍唯一出手的民企，這主要系2022年2至3月，民企有大額度到期債，所以無形中制約了市場的熱度。
然而，雖然土拍並未達到預期的火爆，但相比其他城市，北京樓市其實已經是龍頭了。一方面，北京樓市可以算是全國一二線城市裡，杠桿率最低的城市。北京的非普線限制非常嚴厲，五環內普宅貸款首套首付35%，算下來最多只能貸300萬，如果是改善首付更是高達80%，幾乎沒有杠桿可加。
然而，就算是這樣嚴厲的政策限制，從過去幾年的樓市狀況看，北京樓市也是非常穩健。從2017年開始，北京年度新房成交套數穩步上行，但成交均價幾乎沒變，這意味著北京主流客群已經全面認可這一價格，且購房者手頭資金非常雄厚，遠非其他城市人買房依靠杠桿可比。
另一方面，北京這座城市的基本面，可以說是疫情期間全國最優秀的。北京不僅擁有全國最多的世界500強企業、最多的央企總部、最多的雙一流大學、最多的一流科研院所、最多的大型金融機構、最多的互聯網企業、最多的高學歷人口，最多的億萬富豪……在疫情期間，北京還擁有最大的“疫苗經濟體”和信息產業經濟體。
北京的央企，一方面是穩定北京經濟的最大基本盤，另一方面，如此龐大規模的央企職工，對於樓市來說，本身就是聚集資金的最強渠道。科興中維、國藥北生研兩家北京企業，貢獻的疫苗產值就超過2300億元，這是過去幾年北京工業產值最大的增長點，秒殺擁有生物醫藥先進制造業“國家隊”產業集群的上海。
除此之外，北京聚集了以字節跳動、京東、小米、百度、美團、新浪為代表的互聯網企業，無論數量還是體量都位居全國之首，而這些企業的業務，在疫情期間不僅不受影響，反而越發有活力。最為重要的是，北京本身還是政策高地。無論是北交所的創建，還是全國各種產業扶持政策的出台，再加上擁有最多的銀行總部，因此，北京其實是最先接近“水源”的，是事實上的中國金融中心。根據大數據分析，北京資金總量（本外幣存款總額）超過20萬億，位居全國第一，而金融業增加值佔GDP比重近20%，同樣位居全國首位。
當前，隨著房貸和預售資金的放開，北京市場成交明顯開始回暖。2022年1月來，全國房地產調控政策密集，累積房地產調控政策次數超過70多次，其中有36城市發布了穩定樓市的政策。甚至於，中央部委也在積極維持房地產市場資金鏈穩定，將保障性租賃住房有關貸款不再納入房地產貸款集中度管理，使得銀行放貸，有了更大的可操作性。因此，2022年的信貸肯定比去年更加寬松。制約2021年樓市下行的排隊等房貸的現象已經基本絕跡，北京當下的房貸，基本一個月左右就可以放款。
隨著信貸寬松，萬科一邊嘴裡喊著黑鐵時代活不過下去了，一邊回頭就是3%利率不到借它個30億，比房貸利率都低好多。真可謂：管理層扮豬吃老虎，地產行業的供給側改革開始，大魚吃小魚，小魚死翹翹的時代來臨了。
而從樓市端來看，相比深圳、廣州、上海，北京樓市已經沈寂4年了，2021年因為大環境的原因，再加上過去幾年限競房供過於求，學區房實行多校劃片，北京壓抑四年之久的剛需和改善需求其實並沒有完全釋放。
從2021年開始，北京限競房明顯開始供不應求，而前面三年都是供過於求。也就是說，2022年，限競房對北京樓市的影響已經解除，甚至於，限競房如今也成了北京樓市的“香餑餑”
。
如此多重因素下，北京樓市即使不出現全面的普漲行業，也會出現比較明顯的結構性牛市，也就是因為區域的差異，出現成交量、甚至房價的上漲和微漲。京樓區別於環京的選房邏輯順序是優先看產業。
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文章来源：
作者：wyx
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