新聞快訊

北京房貸及預售資金放開 樓市成交“回暖”

发布日期:2022-02-22 16:41
     最近北京樓市最大的熱點,莫過於新年第一輪集中土拍。在此之前,數十家媒體都預測北京樓市將會迎來小陽春,不少網友也認為,上海、蘇州、成都都在回暖,北京作為北方唯一大城,又是全國經濟政治文化中心,在這個已見政策底的當下,勢必也會掀起一陣暖潮。
    然而。等到第一輪集中土拍出來,專家表示,無論是開發商的預期,還是購房者的關註度來看,都不算很熱。也許,小陽春早就是地產界的思維定式,在這個波詭雲譎的時代,一切定式都不作數。
2022首輪土拍收官,17宗地成交,總成交額480.225億元(人民幣,下同),綠城成最大贏家,競得3宗,華潤和中海各摘2宗。就地貨比來說,這次土拍的平均地貨比約為0.53,遠遠低於前幾年0.7的水平,利潤預期比較好。其中,旭輝是此次土拍唯一出手的民企,這主要系2022年2至3月,民企有大額度到期債,所以無形中制約了市場的熱度。
    然而,雖然土拍並未達到預期的火爆,但相比其他城市,北京樓市其實已經是龍頭了。一方面,北京樓市可以算是全國一二線城市裡,杠桿率最低的城市。北京的非普線限制非常嚴厲,五環內普宅貸款首套首付35%,算下來最多只能貸300萬,如果是改善首付更是高達80%,幾乎沒有杠桿可加。
    然而,就算是這樣嚴厲的政策限制,從過去幾年的樓市狀況看,北京樓市也是非常穩健。從2017年開始,北京年度新房成交套數穩步上行,但成交均價幾乎沒變,這意味著北京主流客群已經全面認可這一價格,且購房者手頭資金非常雄厚,遠非其他城市人買房依靠杠桿可比。
    另一方面,北京這座城市的基本面,可以說是疫情期間全國最優秀的。北京不僅擁有全國最多的世界500強企業、最多的央企總部、最多的雙一流大學、最多的一流科研院所、最多的大型金融機構、最多的互聯網企業、最多的高學歷人口,最多的億萬富豪……在疫情期間,北京還擁有最大的“疫苗經濟體”和信息產業經濟體。
    北京的央企,一方面是穩定北京經濟的最大基本盤,另一方面,如此龐大規模的央企職工,對於樓市來說,本身就是聚集資金的最強渠道。科興中維、國藥北生研兩家北京企業,貢獻的疫苗產值就超過2300億元,這是過去幾年北京工業產值最大的增長點,秒殺擁有生物醫藥先進制造業“國家隊”產業集群的上海。
    除此之外,北京聚集了以字節跳動、京東、小米、百度、美團、新浪為代表的互聯網企業,無論數量還是體量都位居全國之首,而這些企業的業務,在疫情期間不僅不受影響,反而越發有活力。最為重要的是,北京本身還是政策高地。無論是北交所的創建,還是全國各種產業扶持政策的出台,再加上擁有最多的銀行總部,因此,北京其實是最先接近“水源”的,是事實上的中國金融中心。根據大數據分析,北京資金總量(本外幣存款總額)超過20萬億,位居全國第一,而金融業增加值佔GDP比重近20%,同樣位居全國首位。
    當前,隨著房貸和預售資金的放開,北京市場成交明顯開始回暖。2022年1月來,全國房地產調控政策密集,累積房地產調控政策次數超過70多次,其中有36城市發布了穩定樓市的政策。甚至於,中央部委也在積極維持房地產市場資金鏈穩定,將保障性租賃住房有關貸款不再納入房地產貸款集中度管理,使得銀行放貸,有了更大的可操作性。因此,2022年的信貸肯定比去年更加寬松。制約2021年樓市下行的排隊等房貸的現象已經基本絕跡,北京當下的房貸,基本一個月左右就可以放款。
    隨著信貸寬松,萬科一邊嘴裡喊著黑鐵時代活不過下去了,一邊回頭就是3%利率不到借它個30億,比房貸利率都低好多。真可謂:管理層扮豬吃老虎,地產行業的供給側改革開始,大魚吃小魚,小魚死翹翹的時代來臨了。
    而從樓市端來看,相比深圳、廣州、上海,北京樓市已經沈寂4年了,2021年因為大環境的原因,再加上過去幾年限競房供過於求,學區房實行多校劃片,北京壓抑四年之久的剛需和改善需求其實並沒有完全釋放。
    從2021年開始,北京限競房明顯開始供不應求,而前面三年都是供過於求。也就是說,2022年,限競房對北京樓市的影響已經解除,甚至於,限競房如今也成了北京樓市的“香餑餑” 。
    如此多重因素下,北京樓市即使不出現全面的普漲行業,也會出現比較明顯的結構性牛市,也就是因為區域的差異,出現成交量、甚至房價的上漲和微漲。京樓區別於環京的選房邏輯順序是優先看產業。
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作者:wyx
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