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樓市共識有誤致“救市潮”持續開啟

发布日期:2022-02-23 19:44
    春節前後,各地樓市都在“小打小鬧”,探監管層的底線。比如,增加公積金貸款額度,降低二次公積金貸款首付,購房補貼、契稅減免、人才優惠等。當某種信號發出後,比如滿足購房者合理住房需求、促進住房消費等,這種紓困和托底,甚至救市,就有了正當理由,都能裝進頂層要求的“穩字當頭”這個大框架裡。
    菏澤、重慶、贛州等地,無房無貸的按揭首付比例,由此前的30%降到20%。樓市“松與緊”的循環周期,似乎越來越短了。如因為去年上半年新房價格和住宅用地價格增長過快,2021年7月惠州被監管部門點名批評,隨即在8月份出台了“惠州八條”,規定大亞灣和惠陽限購一套。但是,近期惠州大亞灣的救市政策的消息又流傳出來。
    每當樓市下行,政策基調就會轉向“穩定”,但下跌有慣性,特別是市場的預期無法迅速穩定下來,紓困政策不可能馬上見到效果,並讓樓市這個龐然大物立馬止跌和企穩。但是,對於地方政府來說,急於讓樓市恢復到往日的繁榮,寬松的藥劑越用越猛,就釀成了後面的暴漲。這就是樓市“跌少漲多”,屢屢暴漲的罪魁禍首。
    據瞭解,現在的市場銷售量比2021年下跌40%至50%,甚至創下5年來新低。顯然,一個共識是,樓市就得保持在歷史最高峰,甚至要超過歷史最高峰,至少不能下來。一旦下來,就不正常,就需要救,這麽多年來,這個共識左右著市場主體,也是投資者狂賭政策松綁,從而選擇“做多”,並以上漲預期吸引老百姓入市的理由,給外界的印象剛需很強大。
    2021年,惠州新房成交96,384套、1015.0萬平方米,環比下降39.9%。若單看數據的話,下跌幅度確實比較大,但從全市只有600萬的常住人口來看,1000萬平方米已經很大了,全省能排到第三位。常住人口1,860多萬的廣州市,2021年新房住宅也只賣了1,240萬平方米。
    再者說,惠州1,000萬平米以上的新房成交量,已經保持6年已是奇跡。需求透支了多少,估計珠三角很多人心裡都清楚。過去8年的時間裡,僅大亞灣一個區域,賣出的房子可供80萬人居住的房子,但在過去20年的時間裡,大亞灣片區的人口僅僅增長了30萬。
    近期,有報道稱,大亞灣二手房價下跌40%左右,砸在手裡賣不出去,眼看著陰跌卻無可奈何。顯然,投資客主導市場,社區沒有人氣,新房受和二手房一定是“兩張皮”,二手房堰塞湖的水位越來越高。但是,很多人無視這一點,仍希望樓市恢復往日榮光,再創出新高。
    2021年,鄭州新房銷售比2018年最高點下滑50%,這個邏輯和惠州一樣。但誰也不去檢討,2018年的成交量合不合理。其實,回過頭看2017到2018年或2020年的樓市行情,發現那是不正常的行情。催化這兩波行情的因素,除棚改、去庫存這類重磅刺激,就是社會資金跑步進入樓市。
    此外,還有趁勢推高地產依賴度的行為。我們看大鄭州(主城+環鄭區域)這幾年的樓市供需,發現2017年以來的這五年,每年新房供應要比銷售多出400萬平方米。這就導致當下大鄭州的房地產庫存去化周期已經高達近30個月,環鄭州的去化周期高達近50個月。
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作者:wyx
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