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今年3月底前後樓市或將迎來穩定期

发布日期:2022-02-24 15:11
    剛剛過去的春節假期7天,國內旅遊出遊2.51億人次,恢復至2019年的73%,但居民收入恢復下降嚴重,僅是2019年春節假期的56.3%。與此同時,春節消費最強的電影,同比2021年也滑鐵盧。一方面,疫情反復有影響,更重要的是,票價漲了,人們接受不了。也是同樣的,這幾年樓市的調控政策周期越來越短了。因為,每一輪寬松後,房價上一個台階,有支付能力的購買力就少一波。政策收緊後,立馬下滑。
    之後不得不再次松綁政策,而下一輪寬松,需要更加重磅的利好,才能把需求拉起來。所以,市場如此關心首付問題,是因為沒如果有杠桿,市場就起不來。表面看,當下樓市的工作重點是“保穩定”,但本質上,卻是很多地方想把庫存去化、預期拉起來,然後延續賣地和樓市繁榮。
    其實,專家認為當下的形勢非常明了。很多內地二三四線城市,不僅無法回到2016至2018年那樣的繁榮,而且要防範前期供地太多,但人口流失、購買力用腳投票,導致樓市掉入冰窖的風險。
    對這類城市,管理層早在2019年就提出,中小城市要瘦身強體,轉變慣性的增量規劃思維,嚴控增量、盤活存量,引導人口和公共資源向城區集中,守住安全區。但很不幸的是,很多城市對舊模式的慣性依賴太大,總是希望在任上繼續鋪攤子,搞房地開發,把轉型留給未來。
    對於熱點城市來講,盡管樓市需求還在,但新的變化是:房價“只漲不跌”的信仰動搖是個明顯的趨勢,收入增長的前景預期普遍性地不樂觀。由此,“需求斷檔”的問題很明顯,除了部分換房需求以外,其他購房需求已很難再恢復到過去那種源源不斷湧入樓市的景象了。
    近期,國家提出在40個人口凈流入的大城市,大規模籌建保障性租賃住房,並將其作為“十四五”住房工作的重點,目的是讓新市民和年輕人能體面地、低成本地在大城市紮根下來,這也是為了保持樓市的需求健康和可持續。可惜,很對地方只管眼前利益,看不了那麽長。
    毫無疑問,3月底前後,樓市會有所穩定,但觀察下一階段樓市是否反彈,一個重要信號就是,能否克制住不用“猛藥”。過去幾輪樓市暴漲,無論是2009年、還是2016到2017年,抑或是2020下半年至2021年上半年,無一例外,都用了猛藥,比如地王湧現、資金違規湧入樓市。
    可喜的是,目前還比較克制,並沒有用猛藥。比如,考慮到樓市開始復蘇,各地積極紓困,最新一期的5年期LPR,並未繼續下調。但形勢越來越微妙了,各方對於樓市穩定或增長的訴求越來越強,導致紓困的尺度越來越大,完全不再是小打小鬧,比如近期各地風起雲湧的“降首付”政策。我們認可非限購城市的“降首付”舉動,因為即便政策積極紓困,內地三四線城市房價陰跌走勢也很難減緩。降首付,不違反差別化信貸政策,有利於托底。
    問題是,在強烈的樓市反彈訴求下,在地方層面,當每一方的政策都開始加力,紓困和猛藥的差距越來越小,微觀層面有極強的動力去侵蝕既有的調控布局。比如,銀行是不是徹底放開經營貸的用途了,是不是不再徹查首付來源了;深圳的銀行是不是不再執行二手房參考價政策了;熱點城市二套房貸不是不“認房不認貸”了;不符合購房資格的,是不是可以先交易,再補交社保;“假人才、真炒房”是不是又重出江湖;地方是不是又在製造“地王”等等。
    如此種種,表面看,並無全國性的刺激,但“一城一策”下,這些舉動對一個城市的樓市走勢以及其產生的外部效應,並進而對全國樓市的走勢,都有巨大的影響。目前,一線城市反彈趨勢很明顯,這與過去幾輪上漲的路徑完全一致,要避免引發輪番上漲,關鍵是長效機制不能弱化。
    最典型的是財金紀律、限杠桿政策,比如經營貸用途、首付款來源、資金穿透式監管、新房限價、參考價政策等,以及住建與金融部門的合作機制。這幾年,長效機制好不容易建立起來,但執行的機制還存在很大的不確定性,說到底就是主體責任還未夯實。因此,在微觀層面,一定要落實好“人房地錢”的主體責任,誰有病給誰吃藥,保持長效機制能夠長期執行。
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文章来源:
作者:wyx
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