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深二手房參考價上調5% 莞鄰深九鎮將“沾光”

发布日期:2022-04-15 17:33
      3月29日,財聯社報道了深圳二手房參考價將上調3%至5%的消息,深圳住建局也回應,會適時做出相關調整,並於近期公佈。這意味著深圳二手房參考價的上調消息不出意外近期會出台,且此政策出台仍需綜合考慮大環境變化。目前市場環境下,若深圳二手房參考價上調,二手房價將上漲;但是最後還要看購房者“買不買單”。二手參考價真的上調,這對深圳業主們無疑是利好消息,也讓市場的預期走向良性發展的軌道的同時,也將為東莞鄰深九鎮帶來利好,建立市場信心,促進成交量“回暖”。

      深莞樓市整體表現欠佳

      總體來看,深圳二手參考價上調有助於刺激現階段低沈的深圳樓市。
      其一新房和二手房成交量低迷,3月二手住宅成交量同比下降約84%。3月深圳二手房住宅成交為1,117套,是近一年成交量的第二低位;今年2月的成交量是過去深圳15年單月成交量的最低位。尤其值得註意的是近一年深圳二手房住宅的成交量呈現下降走勢。同時,3月新房住宅的成交量繼續低位運行,相比2021年3月5,305套成交量,下降約46%。在這樣的環境下,不僅市場需要更多利好,購房者信心也亟待修復。
      其二東莞新房和二手成交量低迷,3月二手住宅成交量同比下降約73%。2月東莞二手房住宅成交是近一年最低點,僅成交405套,二手房的成交量連續三個月下滑。過去一年,東莞二手房住宅的成交量同樣是呈現下降趨勢,一定程度上進入了“冰點”。
      東莞新房住宅網簽873套,相比2021年2月的成交量,下降約55%。成交量與深圳類似,都是處於低位狀態,市場信心不足。專家認為,二手房市場的良性變化,是市場預期向好形成的關鍵一環,可以增強大家對房產保值增值的心理預期。
      專家認為,東莞必要時候可以學習深圳,如此形成新房和二手房的良性循環。若深圳上調二手房參考價,除了刺激自身樓市外,對東莞鄰深市場可能也會有漲價刺激的“外溢效果”。畢竟,現在東莞鄰深九鎮的樓市整體表現為低迷狀態。

      “回暖”政策持續疊加

      2021年10月初,東莞出台了二手房參考價政策,專家統計鄰深九鎮在政策出台前後五個月的二手房網簽量(套數)作對比,發現網簽量均是大幅下降。一定程度上可以體現出東莞二手房參考價政策,對二手市場信心的打擊程度;加上二手房增值稅“2改五”的政策,二手房的交易就更為平靜了。其中,網簽量下降幅度最大的前三位分別是大嶺山鎮、長安鎮和大朗鎮,這些區域是東莞二手房不限購之時深圳客重點關註的鄰深鎮街。
      另外,對比鄰深九鎮近兩年一季度二手網簽套數,網簽量均出現大幅度腰斬的情況。其中大嶺山鎮的二手房網簽量下滑最大,約88.06%;鳳崗鎮的二手房網簽量下滑最小,約56.21%。今年一季度鄰深九鎮二手房市場可以說是進入“冰凍期”,例如長安鎮一個季度網簽僅有29套,月均不足10套的網簽量。東莞二手房參考價出台三個月後,全市二手住宅網簽均價下跌1.72%。
      東莞鄰深九鎮中,6個鎮的二手網簽均價出現下跌,最大跌幅達17.06%,僅有三鎮的二手網簽均價出現上漲。專家認為,東莞二手參考價的調控對全市二手房市場的打擊較大,造成眾多鎮街的二手房市場量價齊跌。目前鄰深九鎮中,被參考價指導的二手盤有70個,這些樓盤的成交參考價,比當時政策出台時的掛牌價普遍下調10%至35%,加上當時銀行房貸執行參考價的標準,市場快速冷卻。
      若這70個樓盤的參考價上調,有助於鄰深九鎮市場的信心的建立,進而促進成交量的“回暖”,價格支撐才會得到穩固。只是上調參考價政策,不足讓低迷的樓市持續“回暖”,還需要更多政策的疊加刺激,市場信心才得以穩固。

      東莞自身適當調整政策

      近期,有內部消息稱,廣州將放開某些區域的人才購房政策,而廣州和深圳開始陸續釋放出樓市寬鬆的政策,東莞也調整了相關調控政策。
      目前東莞對於房地產市場的調控已經有五個層面的寬鬆。一是取消了2022年宅地招拍掛的新房銷售價格限制。二是相關銀行的二手房貸款可不執行參考價審批貸款額度。三是調整了公積金貸款系數,公積金貸款額度增加。四是因疫情防控未繳納社保,仍視為連續繳納社保,滿足購房資格。五是房貸利率的持續降低,最低匯豐銀行首套4.9%,二套5.2%。這五個層面的調控寬鬆,對信心不足的樓市有一定的刺激作用,但是市場需要持續的呵護,“回暖”趨勢才得以延續。
      專家認為,東莞接下來除了“盯緊”廣深兩地的樓市政策變化外,自身也要適當調整政策。
      首先東莞可以適當放鬆首套限購門檻,學習廣州人才購房的政策,並定向在部分區域或樓盤。其次可在部分區域或樓盤降低首套房的首付比例,首套兩成,二套貸款結清三成,未結清四成。而現有的首付比例政策會擋住一部分的購房需求,適當的降低首付比例,既滿足了居民住房消費需求或者改善需求;又可解決市場信心不足的問題。接著是信貸政策必須持續寬鬆,以及房貸利率繼續降低,首套可執行不額外加基點,甚至打折的優惠。最後應學習深圳上調二手房參考價,對於促進市場信心將起到“相輔相成”的作用。
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文章来源:
作者:wyx
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