近日，廣東省多地在“五一”期間，緊跟中央“加班”出“穩樓市”新政，有樓盤房價每平直降上仟元，房地產開發貸款重現增長，樓市主體信心趨於改善但不會過快的完全恢復以往的狀態，預期未來還將出台更多“鬆綁”政策，樓市格局才會長期趨於穩定嚮好。

   房地產貸款顯邊際改善

      根據大數據顯示，今年一季度，廣東社會融資規模增量為1.4萬億元（人民幣，下同），同比多增1,554億元。其中，3月份，廣東社會融資規模增量達5,392億元，同比多增1,082億元。值得留意的是，今年一季度，廣東房地產貸款出現邊際改善，房地產開發貸款增加579億元，擺脫了上年三季度以來的平緩狀態，重新進入了增長通道；3月，個人住房貸款增加144億元，環比多增159億元。

      “接下來，要繼續引導銀行切實降低需求端購房成本”，人民銀行廣州分行貨幣信貸管理處處長張皓表示，接下來依然是“穩”字當頭，把“保交樓、保民生、保穩定”作為首要任務，促進房地產市場平穩健康發展。

   新政連發暖樓市不打烊

      對於房地產行業來說，“五一”從來不是放鬆休息的假期，而是上半年沖業績的黃金周，尤其是在今年5月，開發商回籠資金的迫切遇上了樓市放鬆政策的頻出。

   　4月29日，中共中央政治局會議中強調，支持各地從當地實際出發完善房地產政策。專家對此分析普遍認為，“支持各地從當地實際出發完善房地產政策”等是中央對於房地產業作出的更明確更積極的表態。這意味著後續地方調控自主性更強，更多高能級城市限制性政策有望鬆綁，利於住房需求釋放。

      果不其然，“五一”假期期間，便有多地馬不停蹄地“加班”發佈房地產鬆綁政策。按照“因城施策”原則，對“人口凈流入”城市，圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，保持地區房地產貸款集中度基本穩定。對“非人口凈流入”城市，合理確定差異化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求。

      目前，廣東“非人口凈流入”城市房貸利率仍然較高。據不完全統計，4月粵北五市（清遠、韶關、河源、梅州、雲浮）實施二手房增值稅免征年限“5改2”、放鬆限售、購房補貼、提高公積金貸款最高額度等措施。此外，5月4日央行、銀保監會、證監會先後發文，均對房地產明確表態，主要涉及房地產信貸政策的優化、新市民住房金融的支持、剛需和改善型購房需求的支持、個人房貸還款計劃的調整等內容。

      “以上提法比較繫統全面地對近期房地產市場中的金融需求給予了總結，有助於5月及以後金融政策的更好推進。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這也意味著近期會有各類新的政策和支持內容，對於房地產市場的環境進一步改善等有積極作用。

      貝殼研究院首席市場分析師也表示，一行兩會的表態中“及時優化”“積極支持”“督促銀行保險機構”等用詞更積極，傳達了調整政策的迫切性，預計後期地方銀行及相關金融機構對於購房者及房企的支持性政策將及時出台。

   灣區二手房成鬆綁重點

      據瞭解，在此次大灣區各城市密集出台的樓市新政中，二手房成了“鬆綁”重點。其中廣州新房備案價動態調整，天河大戶型項目備案價上調。佛山：滿5年二手房不佔購房名額，交易也不限購，即日起執行、非限購區恢復首付兩成政策。深圳：二手房參考價將調整、首批集中供地部分地塊土拍限價提高。中山：提高公積金貸款額度。

      此前，各地為了更好地賣地，給一手房去庫存鋪路，紛紛出台政策和採取措施對二手房交易進行打壓，比如二手房交易指導價、二手房貸款利息提高、二手房貸款額度關閉等，在一繫列組合拳打擊下，二手房交易市場進行“冰凍”時間，成交量幾乎“凍結”。

      可是專家認為，打壓二手房交易市場，等於是間接打壓了新房交易。很多人買新房是為了投資，有剛需的人又不一定買得起房。另外像東莞是打工城市，不少打工人買房是為了暫時定居，等到將來年紀大了，在東莞如果“混”不下去，就會考慮賣掉回老家養老。但現如今，二手房交易被凍結，房子失去“流動性”，追求房產投資的人肯定不會買，因為買了就等於砸手裡，做投資的都會將這筆賬算得明白。而打工人也不敢買，買了就等於一輩子“套牢”在這座“不確定”的城市，且在動不動35歲被“優化”的就業環境下，尤其是現在疫情下，說不定哪天就失業，如何有勇氣去背負沉重的房貸。

      去年以來，很多互聯網大廠的員工因為失業，還不上每月幾萬元塊的房貸，最後被迫選擇斷供。所以不如租房來得自由，將來失業了，甩手就可以回老家。現在新房交易腰斬，各大城市的土地也難賣，流拍的現象屢見不鮮。地方意識到問題，對二手房交易“鬆綁”，但這兩年政策變動不定，樓市信心恐怕沒那麽容易恢復過來。接下來如果樓市交易量和房價還是起不來，後面或許還會有更多的“鬆綁”政策，“夜壺”終究是丟不開。

   “有熱有冷”亟需強信心

      “暖意”之中，各大開發商也鉚足了勁為這個“五一”添“一把火”。

      “‘五一’假期我們去幾個售樓處看了看，裡面人非常多，感覺這個假期看房已經成為不少人的休閑娛樂項目了。”計劃買房的廣州新市民表示。中指研究院數據同樣顯示，廣州“五一”期間開發商營銷推廣較為積極，40個左右樓盤有營銷動作，其中全新樓盤超20個，多個樓盤現場人氣較旺。

      其次，從廣州、深圳近期集中供地情況來看，兩大城市的土拍都取得了不錯的成績，其中深圳更是8宗地塊全部以最高限制價成功出讓。作為房地產一級市場的土拍，往往能直觀體現樓市趨勢、房企預期，是重要的風嚮標。

      專家認為，廣州今年市場的幾個變化已經非常明顯，結合政策的引導，其實是幾個需求的釋放，一是改善置換類，二是剛需上車類，再疊加一個因為信貸放水的市區豪宅類需求釋放。接下來如果要出新的政策可能不排除：放鬆南沙、黃埔的限購；持續放鬆信貸額度和利息；新房備案價全部放開；連續社保5年變3年；或降低二套的首付成數，首套結清家庭2套首付4成等。

      2022年的市場，和前年2020年武漢疫情結束之後的市場有點類似，整個市場的表現和呈現形式，無論是宏觀、中觀、還是微觀上需求的釋放，整個市場不可能是“大水漫灌”，而一定是非平均之下的繼續分化。因為疫情以及宏觀的環境變化，過去10多年的地產規律已經不再適用，如果還是那種抱著“老套”規律來看待市場、看待周期，一定會被市場所“打臉”。

      一切都在變化，唯一不變的就是變化本身。陳文靜認為，在當前房地產市場調整壓力持續較大的背景下，中央政策定調已明確釋放積極信號，各地因城施策力度進一步加大預期較強。自4月底開始，大灣區各大城市相繼發出放開限購大招，有佛山、東莞、中山、惠州等城市。可以想見，隨著“穩樓市”政策的不斷放鬆與落地，購房者預期和置業信心將逐漸恢復。

      “預計在政策發力顯效、疫情得到有效防控後，市場企穩可期，尤其是基本面支持強的熱點城市有望率先企穩，進而帶動重點區域三四線城市完成築底。”陳文靜說道。