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大灣區正優化樓市政策 首套房贷利率最低4.4%

发布日期:2022-05-25 10:22

  引言:4月底以來,惠州、佛山、中山、東莞和江門陸續出手,通過調整限購區域、降低購房門檻、差別化信貸、公積金購房支持等手段,滿足購房者的合理購房需求。但從市場和成交來看,新政密集出台以來的半個月,即便不少新盤項目趁著政策利好打響促銷戰,推出限時特惠活動以此吸引購房者到訪,且在叠加“五一”假期的情況下,部分城市預期仍然有待提升。

 

  澳商綜合報道 近期,粵港澳大灣區多個城市密集出台調控政策,促進房地產行業健康發展。5月15日,央行、银保监会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。《通知》表示,对贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点,这意味着按照目前的5年期LPR4.6%计算,首套房贷利率最低可为4.4%。

  根據調查顯示,今年一季度,大灣區多個城市樓市表現不容樂觀。以東莞為例,該市住建局數據顯示,今年一季度,東莞新建商品住宅網簽5,165套,同比大幅下降57%;惠州一季度住宅成交也與去年同期相比下跌70%,創近7年以來新低。目前尚未有明顯調控政策出台的廣州、深圳,市場則出現了久違的暖意。根據貝殼研究院統計,5月1至10日大灣區8個城市新房住宅網簽突破6,000套,其中廣州超1,000套。4月深圳二手住宅網簽量為1,860套,環比增幅已達近7成。

  公積金可支付購房首付

  據瞭解,全國樓市優化調控政策仍在持續出台。據統計,今年4月份全國39個省市出台45次樓市調控政策,其中有12城調整了限購政策,這其中就包括粵港澳大灣區的佛山、惠州、中山、東莞4城。

在大灣區,佛山市打響優化限購政策“第一槍”。4月26日,一份“關於優化存量商品住房政策”的文件在網絡流傳。次日,佛山市住建局表示,文件尚屬內部文件,待調試完成後會對外公佈,該局的回復印證了文件內容的真實性。從文件內容來看,調控核心要點是,對最近一次契稅繳納時間或不動產登記時間滿5年的商品住房,不計入居民家庭擁有住房套數,進行買賣合同網簽、贈與、司法拍賣等轉讓手續時,無需進行購房資格核驗,也就是說滿5年的二手房不再納入限購範圍。

  隨後,惠州、中山取消限購政策也相繼落地。4月30日,中山市發佈通知,從加大住房公積金支持力度、優化商品房銷售價格備案機制、優化限購區域、加大購房金融支持力度等六個方面提出支持措施。政策明確,堅持中心城區限購政策,中岐江新城規劃範圍不再列入限購區域。而此前中山全域限購。

  同日,惠州“新六條”出爐,明確從房地產信貸、公積金支持、優化預售資金等六方面提供政策支持。政策指出,惠陽區和“鄰深”的大亞灣不再納入限購片區。實際上,從惠州各區縣庫存來看,大亞灣存量套數最多,約3.5萬套,總量方面,開放限購的惠陽和大亞灣存量面積位居前三。同時,惠州新政還表示將加大公積金購房支持力度,公積金可提取支付購房首付。繳存職工購買新建商品住房的,允許先提取本人及其配偶的住房公積金用於支付購房首付款,而東莞則恢復兩年前的個稅購房政策。

  新政利好作用有待觀望

  近日,東莞市房地產中介協會對最新購房政策進行瞭解讀,恢復2020年7月25日“莞九條”出台前審核購房資格既認社保、也認個稅的做法;同時,適當放寬社保或個稅繳納條件,認定標准由“逐月連續繳納”調整為“纍計繳納”;此外,將新入戶的購房者的入戶時長及社保要求取消,入戶即可即刻買房。

  實際上,自從去年東莞多輪調控相繼收緊了限購、限貸政策,叠加疫情影響,樓市庫存持續走高。據克而瑞研究中心統計,3月三四線城市去化周期已達到25.83個月,顯著高於百城平均。其中包括惠州、東莞、中山在內的城市,因前期需求透支叠加調控加碼等多重因素,去化周期已拉長至30個月以上。

  隨著利好政策的出台,近期大灣區各城市的不少樓盤也積極營銷,雖然網簽量沒有顯著上升,但售樓處看房人已在增多。“剩最後幾套我們推出‘一口價’,能有8萬元(人民幣,下同)左右的優惠。”來自東莞大朗片區一樓盤的銷售人員表示,過去的“五一”假期,5天的成交量超過了整個3月份。不過,從整體成交數據來看,稱市場回暖還為時尚早。據合富大數據顯示,今年“五一”期間東莞一手住宅成交面積1.3萬平方米,創近5年同期次低水平。很多項目來訪量增多,但購房意嚮客戶並不多,來訪到成交的轉化率僅為8%。

  以東莞為例,作為承接深圳購房需求外溢的“鄰深”城市,今年樓市可謂冷淡。今年4月的首輪土拍,在取消限售價和保證金下調的情況下,東莞8宗涉宅用地出讓,僅有2宗成交,6宗提前終止出讓,結果出人意料。專家指出,東莞目前的“政策窗口期”確實給現場帶動一定的人氣,但短期內難促實際成交。來訪轉化率未見提升,成交形勢僅比“清明”略好,現階段“旺丁不旺財”,客戶較為冷靜,銷售以平淡收場。

  同樣地,作為鄰深闆塊且取消了大亞灣和惠陽區限購的惠州,從各項目曬出的成績單來看,熱度比起以往有所提高。例如惠州區域某樓盤海報稱,“五一”共攬金5億元;某房企在惠州的4個樓盤收金2.4億元;一家華南房企在惠州的5個樓盤“五一”賣出1.28億元等。不過根據數據統計,惠州今年“五一”假期僅成交485套,且5月惠州全市預計還有32個樓盤推新,超過5,000套新盤入市,其中全新盤就有12個,去庫存壓力仍然較大。而佛山“五一”假期有多個項目發佈銷售過億的喜報。據佛山房產信息網數據顯示,“五一”佛山新房網簽僅579套,對比去年同期1,700套,下跌近66%。

  由此可見,大灣區上述多個城市的購房者觀望情緒仍較重,近期刺激購房需求的利好新政作用還有待觀望。且對於未來樓市的政策走嚮,我們不難發現,核心城市的限購不可動搖,如廣州、深圳,連人才政策都還沒動,可見政府有諸多考量,從另一個角度來說,這才是最值得購買的地方。其次,在現如今的大趨勢下,無論政策怎樣變動,未來樓市都是高度分化,買房都將考驗技巧和功力。

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文章来源:
作者:wyx
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