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灣區樓市政策“鬆綁” 購房信心未見顯著好轉

发布日期:2022-06-16 15:58

    引言:2022年5月,樓市進入了政策密集出台期,從中央到地方,樓市利好政策不斷,國務院召開全國穩住經濟大盤會議,釋放強烈的撐地產信號。核心一二線房貸利率全面下調,17城首套房和二套貸利率分別降至4.25%和5.05%。97省市跟進““放鬆””政策,從數據層面來看,樓市似乎也呈現邊際“復甦”跡象,如重點50城開盤平均去化率微增至32%,環比上漲3個百分點,去化率超50%的城市個數由4個增長至6個。究竟當前各城市真實市場熱度如何?利好政策對市場是否起到了相應的提振作用?

    今年以來,房地產市場政策“暖風”頻吹。5月起灣區紓困政策密集出台,卻並未在市場層面激盪起太強的“浪花”,從購房者角度來看,面對這些積極信號,普通置業者的信心恢復仍需注入“強心針”,多數城市購房者觀望情緒持續加劇,如東莞惠州等樓市熱度一降再降,東莞去化已降至20%以下,那些曾經的“炒房客”也變得低調,由此可見市場信心尚未恢復。

   各地需要加速調整政策

    據CRIC監測數據,重點50城5月新開盤項目平均去化率由上月的 29%小幅回升至32%。看似邊際“復甦”,實則細究去化率環比漲幅顯著的城市,如深圳等皆因熱點網紅盤集中入市從而拉動了全市平均去化率。少數城市如佛山等也源於上月基數較低的原因,出現了邊際“復甦”的跡象,不過三城如東莞5月去化率均不足20%,市場向好程度有限。而前期利好政策頻頻東莞等城市市場熱度穩步回落,5月去化率跌幅均在10個百分點以上,即便紓困政策頻頻也難挽成交頹勢。

    記者梳理各地推出的調控“鬆綁”政策發現,除合理調整限購範圍、提升公積金貸款額度等常規舉措外,不少城市也創新性地聚焦多孩家庭購房等方面,以促進剛需和改善需求釋放,激活樓市。與此同時,房貸利率的下降也降低了置業者的壓力。據不完全統計,2022年以來已超過百城“放鬆”調控政策,政策頻次超300次,5月政策優化次數超百次,明顯高於4月。

    據悉,5月全國樓市整體成交上升。以粵港澳大灣區為例,包括廣深在內的大灣區內地城市一直是房企必爭之地,也是全國樓市發展的風向標之一。以最受深圳客關注的東莞、惠州和中山樓市為例,近幾個月這些城市都陸續“鬆綁”了樓市調控政策,新房成交都出現不同程度的回升。以惠州為例,數據顯示,5月惠州一手住宅網簽5,009套,環比上漲27%。全市一手住宅網簽均價每平方米1.19萬元(人民幣,下同),環比上漲5%。5月中山利好政策持續出台,加速市場需求釋放,當月一手住宅網簽3,662套,環比上漲38%。

    “最近,我們又開始向深圳購房者推銷中山、惠州等臨深房產”。深圳一家房產中介機構黃經理表示,“最近疫情緩和,我們可以專車接送客户去中山馬鞍島、惠陽等地看房”。並有營銷經理表示,東莞樓市在經歷一年多的成交低迷之後,隨着政策“鬆綁”,不少項目營銷力度加大,推出免息墊首付、低首付、首付免息分期等激勵措施,以激活市場。

   購房者仍維持觀望態度

    深圳樓市調控一直未見“鬆綁”,但整體銷售還是出現小幅回暖,特別是最近深圳豪宅項目海德園再現“日光”,似乎也給市場一種回暖的預期。不過,記者發現除極個別“網紅盤”外,其實深圳大部分新房項目的開盤去化率並不高。記者隨機採訪了多位準備購房的深圳市民,發現購房者面對調控“鬆綁”預期和房貸利率下調普遍保持謹慎態度,認為現在買房還是會從自身經濟承受能力出發,還會考慮自身工作前景和經濟環境。而且,深圳新房供應充足,購房者可選標的越來越多。

    記者發現,一些中介將投資客微信交流群中的討論曬在朋友圈,並唏噓表示群內的討論熱度大不如前。一些投資客表示,除了一些擁有極高價差的新房項目,如今也不會隨便去投資買房。“學區房、西部片區等過去深圳樓市最火的概念,現在已經降温。豪宅之所以還受歡迎,是因為這類房源針對的客户是富豪人群,這部分人群受疫情影響較小,更多關注資產保值增值的空間,而普通購房者的信心仍不足”。

    “深圳最近5個月的二手房成交量總和,也就是2020年樓市火爆時1個月的成交量,2000多套的成交量不夠養活我們。”黃經理續稱。近日,在深圳市一些羅湖區和福田區的業主抱着試一試的態度小幅提價,但仍然有許多業主主動降價至接近參考價的水平,市場整體平穩,謹慎觀望態度仍在。

   莞惠等熱度也一降再降

    與此同時,東莞、惠州、珠海、等東南沿海城市市場熱度也呈現 " 一降再降 "的現狀,短期內需求透支嚴重,尤其是東莞、惠州等失去了外來投資客助力,即便政策加持,市場信心依舊不足。

    近日,克而瑞發佈《2022年1至5月東莞房地產企業銷售榜 排名30》。數據顯示,1至5月,排名前20房企累計流量銷售金額達295.54億元,同比下降55.3%,入榜門檻值與上月相同,仍為3.99億元。排名前10房企累計流量金額達220.42億元,門檻值為10.84億元。排名前20房企累計流量銷售面積達102.4萬平方米,同比下降54.9%,入榜門檻值為1.89萬㎡,排名前10房企累計流量面積達76.98萬平方米,門檻值為4.10萬平方米。

 

    萬科地產以 57.68 億元、15.70萬平方米的業績蟬聯流量雙榜冠軍,單月貢獻業績分別為17.64億元和4.89萬平方米。保利發展以30.18億元、12.23萬平方米的業績摘得流量雙榜亞軍。值得注意的是,5月海華建造金額榜上升5位,佔第11名,且新入面積榜佔第17名。

 

    在購房者觀望情緒濃郁的時期,記者整理了一份東莞樓盤價格名單,冀給剛需職業者參考。如瑧山悅均價約每平方米38,000元、碧桂園松湖明珠價格約每平方米23,000元、深業松湖雲城均價每平方米48,500元、海逸豪庭尚都價格低至每平方米2萬頭、中海松湖雲錦價格約每平方米40,000元,價格僅供參考,以實際報價為準。

 

    近期,東莞連續出台兩次樓市新政,第一次為4月28日,但是對市場刺激有限,新政後市場推貨仍較緩,"五一" 東莞樓市仍不見起色,開盤項目去化率仍低位徘徊,市場亟待更大力度“放鬆”政策出台,提振市場信心。第二次為5月14日發佈的 "莞七條" 新政,一二手房均有涉及。新政落地半月有餘,希望東莞樓市熱度得以逐漸“回暖”。

    廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,“二季度疫情有望緩解,疊加樓市新政,屆時就會看到效果,現在不能太着急。另外,從2016年以來的5年多時間,一些城市的樓市需求端過度透支,房價上漲,而居民的收入並未跟上來,大家對加槓桿有畏懼,再説現在也不允許違規加槓桿,需求端刺激的效果並不大。現在,更應該在供給端做些工作,比如降低房屋全鏈條供應的成本。”也有分析人士表示,如今的市場表現,或與房企以及行業陷入流動性困境,導致行業對政策“放鬆”失去反應能力有關。因此,政策端還需要從恢復房企市場信用和提升購房者購房能力與積極性方面着手。

   紓困政策力度預期加強

    總體來看,5 月地方紓困政策密集出台並未在市場層面激盪起太強的浪花,復甦的跡象也僅限於新房客户來訪量上升,二手房市場掛牌量激增等,多數城市購房者觀望情緒持續加劇,市場信心尚未恢復。基於此,後期政策的紓困力度仍有望進一步加強,並且在這樣的政策前提下,房地產市場有望穩步“復甦”,城市分化和項目分化還將加劇。

    對於東莞、惠州、珠海等華南沿海城市而言,因投資需求退潮,本地自住需求開始佔據主導,改善持續觀望,剛需購買力見頂,也使得其購房信心明顯不足,關鍵要等到核心一二線城市行情回暖、且地方政府的政策是否能夠 "對症下藥"更為重要。之後,熱度才有望持續傳導到這些城市,樓市方能見到轉機。

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文章来源:
作者:wyx
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