澳商綜合報道 近日，央行宣佈LRP降息，最新一期的貸款市場報價利率（LPR）,一年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.30%。本輪降息後，5年期房貸利率已經進入近20年來最低水平，這是今年第三次房貸利率調整，且本次房貸利率調整距今年5月20日宣佈最新一期的貸款市場報價利率（LPR），僅僅時隔三個月。降息後，深圳首套房貸利率由4.75%變為4.60%（新LPR+30個基點）。按貸款300萬元30年的商業貸款計算，等額本息還貸方式下，購房者每月的房貸成本降了270.09元（人民幣，下同），30年房貸少支付9.72萬元。

      記者統計三次降息分別為，2022年1月20日，一年期LPR降息10基點，五年期LPR降息5基點；2022年5月20日，一年期LPR保持不動，五年期LPR降息15基點。2022年8月22日，一年期LPR降息5基點，五年期LPR降息15基點。由此可見，LPR利率降息顯然頻率更高、步伐更大。

    深圳房貸降息15個基點

      與此同時，記者採訪了包括中國銀行、招商銀行等多位銀行個貸經理得知，按照最新的利率變化，目前深圳首套房的房貸利率普遍在4.6%左右。“最近一段時間申請房貸的人不算很多，放款速度也比較快。”有銀行個貸經理表示。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，對於此前已經購房的群體，到了明年元旦後，也可以享受利息下降的優惠。

      對於按揭購房者來説，5年期以上LPR的下調意味着購房成本將直接減少。深圳市房地產中介協會最新公佈的數據顯示，8月上周深圳全市二手房錄得量為531套，環比下跌1.5%。當前市場低位走勢明顯，但隨着利率下調政策的釋放，未來交易量或迎來一小波上揚走勢。

      易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次降息意義重大，充分體現貨幣金融政策導向，對於下半年穩經濟導向具有積極意義。降息符合預期，此前MLF降息，使得大家對於此次降息動作不會意外。但降息15個基點，略超出預期，充分説明進一步降低中長期資金成本的導向和迫切性。

      “降息將進一步使得房貸利率下調空間增大。若按15個基點下調幅度的角度計算，100萬元貸款金額、30年等額本息的方式，每個月月供約可以減少100元左右。疊加此前降息效應，今年購房者可以享受更大的利息優惠。”他説到。

    降息激活合理住房需求

      樂有家控股集團金融服務管理中心總經理甘虹表示，房貸利率的再次下調，再一次釋放利好信號。對購房者來説，降息將進一步激活合理住房消費需求。目前深圳房價已進入底部區間，部分區域的房價更是回到2019年至2020年，再加上今年3次降息，購房成本再度下降。對於置業自住的剛需客户而言，可以把握好時機。

      廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，降息利好樓市，且這次降息對剛性需求和改善型需求和換房需求，都有比較大的促進作用。此次降低LPR，穩定地產消費，穩定土地和房屋價值，也就穩定了抵押物價值，地產金融加速器效應恢復，全社會信用就能穩住。

      據悉，購房者享受降息優惠的時間分為三種情況。第一種，買房時選擇固定利率的，LPR的調整不會對其房貸產生影響第二種，買房時選擇利率掛鈎LPR的，已經簽約尚未放款，那麼按最新利率執行。第三種，買房是選擇利率掛鈎LPR的，已經放款的利率將在重定價日調整。大多數人的重定價日是次年1月1日，少數人是1月20日到2月20日，屆時調整時將取最新一期的LPR數值。

      給市場帶來回暖信心

      記者還發現，有購房者也發出這樣的疑慮：“如果現在買房了，那之後利率會不會再下調？”這也是部分購房者猶豫的原因。

      “以前深圳購房者對利率的調整最為敏感，只要降息肯定會炒熱一波，現在大家的心態果然穩了。”相對剛需置業者這樣的“冷靜”，房產中介可不會錯過這麼一個促銷機會。“最近房貸利率降了，現在入手正是時候。”在羅湖水貝，記者見到幾位房產中介正在向路過的行人促銷周邊的新房，降息成為他們的最佳推銷廣告。

      值得一提的是， “過去市場火熱的時候，日光售罄的新房比比皆是。現在行情變冷，我們在製作喜報時都會改成開盤銷售多少成，如果銷售成績真的不理想，我們就會改成日銷多少套，因為一般購房者不會去查我們究竟有多少套房在賣。”深圳一家本地房企的營銷負責人也顯得有些無奈，他告訴記者，“公司對深圳市場前景依舊看好，但在當下調控環境中，開盤首日能賣三到五成已經算很好的成績，公司在售新盤的折扣促銷活動仍將繼續。相對於房貸利率下調帶來的實惠，我們更看重的是房貸利率下調能夠給市場帶來回暖的信心”。

    需在居民收入端下功夫

      此外，記者在現場隨機對近十位購房者進行採訪，大家都表示即使降息，對於購房還是會相對謹慎。李宇嘉表示，居民信心疲弱，疫情影響嚴重，需要降息來提振。這次利率下調對剛性需求和改善型需求和換房需求，都有比較大的促進作用。不過，近兩年疫情不斷，疊加部分行業不景氣，居民預防性儲蓄需求上升，因此需要通過降息降低消費成本，降低住房按揭的月供數量，從而通過地產消費的穩定來支持整個社會的消費穩定。要想穩住地產消費，還需要在居民收入端下功夫。

      首先，近兩年疫情不斷，並從“一次性衝擊”（2020年疫情）發展到“持續性衝擊”，疊加部分行業不景氣，居民收入穩定性下降，部分人群資產負債表受損嚴重，且對未來收入和工作前景的預期變差，預防性儲蓄需求上升。

      其次，統計局數據表明，消費信心降至歷史新低，央行公佈的調查問卷顯示，城鎮儲户傾向更多儲蓄的佔比越來越高，7月居民部門貸款的大幅減少也能體現出消費意願的下滑。

      李宇嘉認為，要想穩住地產消費，還需要在居民收入端下功夫。收入不穩甚至下行，預期不振，即便降息能省下幾百元，多至1,000元的月供，也難以真正提升大家的購房積極性。

      從城鎮化、新市民、年輕人這個樓市的需求主力看，要加大對中低收入群、外來務工人群、失業人員、育齡人群等，在消費券、一次性生活補助、專項補貼（比如生育）等方面發放的力度，積極的財政政策在此有很大空間。穩住了居民端，才能真正讓住房消費和銷售穩定，才能實現行業全鏈條的穩定。