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澳門消業主橫琴置業再無“後顧之憂”丨疫下澳門居民購買力受多因素影響

发布日期:2022-09-05 15:03

 

據澳門財政局公示數據顯示,7月樓市呈現上漲態勢,2022年7月澳門平均樓價$96,830/㎡,環比2022年6月($91,376/㎡)上漲5.97%。
在澳門三區房價上漲的情況下,橫琴房價卻有降溫,整體成交均價約46759元/㎡,環比下降約8.61%。
同時,隨著橫琴粵澳深度合作區商辦樓盤專案治理專班的努力,此前頻出的置業糾紛也得到了有效調解,市場得到有效監管。
在此環境下,有業內人士關心的是,澳門消費者購買力如何?

 

澳門工聯關注橫琴置業糾紛

近幾年,橫琴粵澳深度合作區一直是大灣區的熱門區域,前沿的規劃、宜居的環境也吸引了不少港澳人士在橫琴置業。尤其隨著琴澳一體化進展逐漸加快,橫琴樓市紅利期一直持續。
然而,有些業主滿懷憧憬購房後,卻發現房屋“貨不對板”,“被坑”的聲音一直在網路上出現。

去年年底,針對澳門居民在橫琴置業遇到各類開發商陷阱的問題,橫琴粵澳深度合作區商辦樓盤專案治理專班成立。經該專班調查研究發現,合作區內商業辦公樓盤專案中存在不同程度的允許改造類、房款費用類和銷售手法類等風險情形。

距離治理專班成已過去大半年,現在橫琴開發商陷阱是否得到有效治理?
為跟進及瞭解橫琴置業個案的最新情況,近日,澳門工聯副理事長、議員李靜儀和梁孫旭聯同香洲區港澳義工服務站站長林證,一同約訪了橫琴粵澳深度合作區商辦樓盤專案治理專班辦公室,與主任趙振武就有關情況進行交流。


保障業主合法權益
據瞭解,近年來工聯議員辦事處持續受到多宗橫琴置業糾紛個案,其中以“貨不對板”為主。

針對這些糾紛,議員辦事處已向澳門消委會及橫琴當局反映。李靜儀和梁孫旭表示,感謝專班及各方所作出的努力,目前已促成一些發展商主動與業主聯絡,部分願意作出退款、賠償或提出和解的方案。
然而,由於有些專案存在訴訟複雜情況,也有開發商與業主就賠償方案未能達成共識,部分糾紛仍未得到妥善解決,業主表示維權艱難。李靜儀、梁孫旭期望橫琴當局持續跟進,推動發展商積極尋求解決方案,致力保障好業主的合法權益。


約談35商辦樓盤 進展相對順利
趙振武回應,橫琴粵澳深度合作區是粵港澳大灣區發展的重要部署之一,粵澳兩地政府一直持續優化有關的政策、法律制度和基礎建設,以支持澳門特區經濟適度多元發展,為居民提供一個良好的生活和發展空間。面對目前所出現的置業問題,專班高度重視業主的合法權益和意見。
自專班成立以後,一直秉持合法的原則,透過不同的途徑,積極與各方溝通,力爭儘快解決問題。目前專班已對35個商辦樓盤的情況瞭解和梳理,並逐一約談相關開發商,並要求作出跟進,例如要求發展商主動跟業主溝通,爭取達成和解方案;並確保工程進度、做好工程收尾工作。
此外,針對矛盾大,涉及業主多的專案,會將其納入整治範圍,並根據責任清單、問題清單,出臺相應的治理措施,例如會勒令建立政府專門監管帳戶加強監管,目前已要求兩個樓盤發展商建立監管帳戶。

趙振武表示,經約談後,部分樓盤開發商已經與業主商定解決方案,當中部分落實進展相對較順利。針對一些問題較複雜和未有解決方案的專案,專班將研究各種可行的解決方案,持續跟進。

近期各大開發商資金問題頻出,有業主亦擔心橫琴開發商資金情況。針對此問題,專班已設立政府監管帳戶以管理有關資金,加強保障業主的權益,爭取依法推進各種問題獲得解決。這對橫琴房屋糾紛的涉事業主而言,無疑是吃了一顆定心丸。
林證肯定專班所作出的努力,期望繼續透過各方共同努力,集思廣益,最終依法促成問題解決,為橫琴構建一個良好的發展環境。
發佈重大風險提示
此外,專班再次提醒澳門居民,在內地置業除要認識當地房產法律和確認最基本的“五證”外,還要“睇清睇楚”購房相關的各式合同,勿輕信口頭承諾,購房前可參考本澳消委會網站發佈的內地購房資訊,以及橫琴專班發佈的十五條購房重大風險提示,保障自身權益。


15條可能侵害購房者權益的相關情形
此前,橫琴粵澳深度合作區商辦樓盤專案治理工作領導小組辦公室發佈重大風險提示,總結梳理了15條可能侵害購房者權益的相關情形:

1.

房地產開發企業、銷售仲介對外宣傳以及發佈廣告的內容與商品房買賣合同內容或者商品房實際情況不符。
2.
房地產開發企業、銷售仲介、物業管理公司宣傳、承諾或者允許購買毛坯商業辦公專案後,可以通過裝修改造成上下兩層。
3.
房地產開發企業、銷售仲介宣傳或者承諾購買商業辦公專案後,可以參考樣板房改造成類住宅物業。
4.
房地產開發企業、銷售仲介宣傳或者承諾商業、辦公、文化創意、高新技術、科技研發等商業辦公專案可以改為類住宅用於居住。
5.
購房者不仔細閱讀商辦專案的購房合同條款,不去瞭解所購房產的商辦專案性質,僅聽從房地產開發企業、銷售仲介對專案的宣傳和對合同的解釋即簽約。
6.
房地產開發企業強制要求購房者簽訂裝修合同。
7.
房地產開發企業宣傳或者承諾商業辦公專案可以燃氣入戶。
8.
房地產開發企業、銷售仲介宣傳商業辦公專案可以辦理入戶、入學等資訊。
9.
房地產開發企業採取售後包租或變相售後包租方式售賣未竣工商品房。
10.
房地產開發企業售賣未確權車位和人防車位。
11.
房地產開發企業以提供購房優惠為名誘惑簽訂線下合同且不及時網簽備案。
12.
房地產開發企業、銷售仲介以團購費、電商優惠、定金抵房款等名義收取費用。
13.
房地產開發企業提供的監管銀行和監管帳戶與預售公示不一致。
14.
凡是房地產開發企業要求購房款轉入非監管帳戶。
15.
房地產開發企業未取得預售許可證收取購房款。

 


澳門居民內地購房聯防機制

置業問題頻頻出現,雖有治理專班持續調查跟進,想必許多意向置業橫琴或灣區其他城市的澳門居民又持保守態度觀望中。

不過類似問題,以後不必再擔心。不僅政府出臺廣告整治條例,澳門居民還可通過“澳門居民內地購房聯防機制”來維護自己的權益,辨別自己意向的樓盤。
去年上旬,為配合愈來愈多澳門居民選擇在大灣區置業,消委會與經科局已與大灣區多個內地城市建立監察協作、資訊聯動及普法宣傳的合作機制——“澳門居民內地購房聯防機制”,為消費者提供內地購房須知及要注意的風險事項,保障澳門居民內地購房的合法權益。

目前,已與大灣區9個內地城市建立“聯防機制”。包括廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶。

為保障澳門居民內地購房權益,消委會與經科局致力拓展“聯防機制”合作範圍,將繼續增加更多的合作夥伴,發揮跨域合作互動、互助的優勢。

 

內地糾紛由內地法律規範  
對於本澳法律能否解決內地置業問題,此前澳門經濟民生聯盟理事長何金明大律師指出:即使購買者為本澳居民,本澳法律暫不可能延至特區以外作任何規管,因此在內地遇上置業糾紛,理應由內地法律規範。

何金明又解釋稱,仲裁糾紛調解機制雖可適用不同領域,但先決條件是雙方同意交由仲裁調解,倘若一方不同意,都需由法院判決;與此同時,仲裁與調解並不能預防現有樓宇糾紛,極其量是採取快捷、便宜及直接的有效方法,但仲裁及調解亦意味著購買者要承受一定損失或減值,包括在退一步的空間才能達至共同合意的地步。

 


澳門購房者整體購買力疲弱
反觀澳門樓市,新冠疫情於六月中旬出現新一輪爆發,各種防疫限制措施嚴重拖累經濟活動,在疫情反彈下,失業率有所上升,普遍居民收入不如以往,樓市也回調不少,今年上半年住宅成交量宗約1632宗,較2021年同期約3297宗,大幅減少49%。

據澳門統計暨普查局統計,澳門今年第2季完成繳納印花稅程式的樓宇單位及停車位買賣共1,232個,總值66.4億元(澳門元,下同),按季分別下跌12.4%及9.0%

住宅單位買賣有793個,按季減少33個,成交總值48.5億元,下跌13.0%

現貨住宅成交數目761個下跌3.2%,住宅樓花成交數目32個大幅下跌20%

第2季整體住宅單位每平方米實用面積平均價格94,800元錄得1.3%的按季跌幅

辦公室單位每平方米實用面積平均價格為79,798元,按季下跌11.5%

工業單位亦下跌8.7%至46,025元

 

疫下居民財務壓力大增

近日,澳門經濟財政司司長李偉農回應議員對於澳門整體經濟環境惡化下樓市風險的擔憂。
他表示,疫情對澳門經濟造成嚴重衝擊,經濟下行風險明顯增加,但樓價相比居民的收入比率仍處於較高水準,相當部分居民在進行首次置業時仍有困難。
且環球中央銀行持續收緊貨幣政策,本地銀行按揭利率的上行壓力明顯增加,一旦放寬樓按指引,市民的按揭貸款總額和每月供款金額將會加大,既加重市民的供款壓力,亦增加銀行的信貸風險。

截至2022年上半年度,有3,867宗個案正使用銀行的“還息但暫停還本”安排,涉及金額達322.4億澳門元,反映有相當部分借貸客戶面臨財務壓力。可見疫情帶來的經濟不景令居民收入減少,更加凸顯按揭供款家庭的財務壓力。呼籲置業人士量力而為,現時經濟受疫情影響,亦進入加息週期,做有關人生決定一要好小心。

現時疫下經濟不景氣,亦有部分業主想賣樓套現以供周轉,但由於政府此前的印花稅“辣招”,受政策束縛較多,自救艱難,不得不放棄。此外業內人士指出,博彩業失衡,租賃需求也相對減少。


受美國加息影響
業內人士指出,目前澳門經濟形勢整體不明朗,同時受美國加息影響,澳門年內調升最優惠利率的壓力增大,居民入市態度也較審慎,當然也些收入較穩定有剛性需求的買家把握機會上車置業或換樓,但整體購買力還是疲弱。
 

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文章来源:
作者:Thea
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