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【來論】BEEPLUS:存量資產改造盤活賦能產業發展人才引進

发布日期:2022-11-24 22:10

      進入11月,存量資產改造再度掀起行業關注的熱潮。11月7日,國家發改委發佈關於進一步完善政策環境加大力度支持民間投資發展的意見,支持民間投資項目參與基礎設施領域REITs試點,引導民間投資積極參與盤活國有存量資產。
      11月16日,國家發改委再度在新聞發佈會上表示,鼓勵民間投資以多種方式盤活存量資產。在發行基礎設施領域REITs時,對各類所有制企業一視同仁,加快推出民間投資項目。
      自2021年6月正式推出,至今已有17只公募REITs上市。撬動存量經濟大時代早已到來。
      如何充分挖掘存量資產價值,盤活擴大有效投資,讓REITs在盤活存量、提質增效等方面發揮重要作用,實現存量資產和增量投資的良性迴圈成為了今年熱議的話題。

      增量存量雙線並行
      中央正大力支持各類企業參與租賃住房的開發與運營、鼓勵存量物業進行盤活推動REITs落地,資產證券化使得房企開始了增量開發與存量運營兩條腿走路。
      然而,資產管理的價值是由改造運營後能產生多大的租金回報,能否實現較高的回報率來決定。一旦存量資產進入資本市場,定價主要取決於資產收益的高低。
      存量市場的邏輯已向“複合型管理收益”變化,需要通過精細化管理獲取管理費收益及利潤分成。無論是房企還是其他市場參與者,要跨越到資管模式,都要考量如何提升資產估值,這非常考驗運營能力。
      其中涉及對行業周期的精準把握,需要尋找可改造的資產標的,實現最佳投資窗口期入場;能獲取穩定長期資本的融資能力;並且提升資產管理的核心能力,同時借助資本化手段實現項目推出,打通資管業務閉環。
      企業想要實現資產管理的價值閉環,歸根結底還是“管”的能力,需要具備優秀的運營管理能力,打造優質資產,從而獲得資本市場的認可,才能獲得資產的溢價。
      因此,越來越多的資產持有者需要能挖掘運營價值、深耕細作,實現穩定收益的資產管理運營商的助力。蜜蜂科技BEEPLUS正是資產管理運營商的典型代表,多年來在輕資產模式下,已為多家企業進行存量資產改造業務,促使存量物業煥發活力。

      並非簡單圈地建設
      眾所周知,存量物業改造相比新建物業困難不止一倍。最大的難點是項目前期定位和產品設計,直接關係到物業後期的招商和運營。
蜜蜂科技BEEPLUS通過標準化的研判流程來實現項目精準定位,基於人口、交通、客群、消費力、競爭環境等多重因素進行全方位的研判,解決產品痛點,專注差異化競爭,從源頭開始為客戶創造價值。
      以澳門國際產業發展中心項目為例,蜜蜂科技BEEPLUS和大橫琴集團在前期溝通中,著重關注了澳門的最新定位、最新產業發展需求,以及合作方大橫琴(澳門)有限公司自身在澳門的發展目標。
      得益於此前雙方合作打造的珠海大橫琴&BEEPLUS產業中心,入駐企業超半數是澳門企業,其深諳澳門企業和人才對辦公場所的喜好。因此在規劃澳門國際產業發展中心項目,蜜蜂科技BEEPLUS以創新產業辦公為載體、以社群服務為紐帶,重點聚焦科技產業,關注大健康、現代金融等新興產業,促進產業加速集聚,吸引更多人才。
      輕資產模式下,將存量物業改造成產業載體,不是簡單圈地建設做服務,運營商在設計建造之前就必須想清楚要做什麼產業。這正是蜜蜂科技BEEPLUS所擅長的,在項目啟動前,旗下的運營招商團隊就圍繞年度核心數據指標,深耕盤活當地資源,支撐項目在開幕後短期快速提升入駐率。並在開發階段與客戶溝通,然後量身定制,當企業搬進去時已經完全是租戶的標準。對於打造產業載體而言,能有效提高產業集聚度。

      重長短期收益平衡
      存量市場的資管模式注重長短期平衡,長期資本回報就包括經營性收益、資產增值收益以及資本性收益等。對於資管運營商而言,需要以“價值投資”、“絕對收益”為考量,追求長期可持續回報。
      蜜蜂科技BEEPLUS打造項目時,旨在構建產業鏈,做好企業服務和產業服務,吸引優質企業落地,伴隨企業成長,在區域產業補鏈、強鏈、延鏈、增鏈、穩鏈上發力,推動區域經濟實現高質量發展。
      例如其在廣州珠江新城打造BEEPLUS廣州IFC產業中心,吸引了多家優質互聯網新經濟企業落地,包括小紅書、豆瓣、虎撲等。小紅書廣州分公司團隊初始入駐只有三個人,如今擴增至近百人規模,今年雙方也簽訂合作協議;豆瓣入駐4年,也一直和蜜蜂科技BEEPLUS保持良好的合作關係。
      蜜蜂科技BEEPLUS不斷挖掘客戶需求,持續更新產品線,滿足客戶差異化需求。同時,為了更好助力企業發展,其竭盡全力解決入駐企業技術、資金、人才、市場等問題。並根據行業特點在前期導入資源,多年累計服務超過1400家客戶資源庫,以及戰略合作中心形成的60家戰略客戶群,加上數千家潛在客戶池,形成一個產業的服務網絡。

      提升資產估值增值
      運營能力很大程度決定了存量物業改造的盈利周期,需要從項目全局出發,通過運營提升資產坪效、控制成本,全面提升資產的NOI,帶來資產估值的增值。
      蜜蜂科技BEEPLUS重點關注控時間和控成本,有效管理業務風險點,用數據做出最優決策,最終提升資管運營NOI指標,放大資產溢價。經過蜜蜂科技BEEPLUS定位改造、招商、精細化運營後,項目坪效可達改造前的兩倍,改造投入5年IRR可達26%。
      深圳瑞思&BEEPLUS產業中心前身為商業裙樓,多年以來經營狀況一直未達到業主預期,但經過蜜蜂科技BEEPLUS專業團隊的定位、策劃、設計、改造、運營,開業不久即創造出“入駐率100%”的好成績。在蜜蜂科技BEEPLUS精細化運營下,吸引大量高端客戶、高成長型產業入駐,盤活了項目人氣,形成新興產業集聚優勢。
      對於資產持有方來講,全方位託管是一種投入更低、收益更穩健的合作模式。蜜蜂科技BEEPLUS在運營成本上具有很大優勢,提供全生命周期陪伴式服務,相比較不少運營商只介入後期運營管理,前中期的顧問服務如:整體定位諮詢、產品設計、技術諮詢等皆囊括。
      既實施行業內領先的費用預算精細化體系、標準化新項目籌備開業體系,得以快速地複製品牌,提高籌開產業中心的速度和精度;又在運營時提供標準的五星級酒店的一流服務,運用自主研發的智能化系統,並每月組織數十場社群活動,提升入駐企業的辦公體驗。
      當資管行業進入縱深發展階段,輸出品牌與運營能力的輕資產模式逐漸凸顯優越性。蜜蜂科技BEEPLUS在資管賽道上已通過輕資產模式,建立起存量資產改造的全產業鏈的一條龍服務能力,以客戶為導向,不斷去理解市場和客戶需求變化,在領域精耕細作,在提升物業租金水準和出租率的同時,實現資產的保值,增值,以及為後期資產的退出提供可能。
      蜜蜂科技BEEPLUS將創新管理運營模式,有效盤活各類存量資產,為人才引進、產業發展、經濟轉型提供賦能支撐。

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文章来源:
作者:吴尔珊
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