澳商訊 “房地產是國民經濟的支柱產業。”國務院副總理劉鶴此前多次指出。而房地產建築業過去亦曾是澳門重要的支柱產業之一，回歸後因博彩旅遊業高速發展等因素，導致房地產業產值比重相對下降。然而過去數年，在宏觀經濟下行，政策措施未能及早調整等多重因素下，房地產業經歷了一段相對困難時期。展望未來。國際往來逐步恢復，政策紅利引導和市場改善預期，有利於增強本地與外來投資信心，有中介預估2023年第二季度成交量持續回升，樓價亦將隨之平穩或有望微增。

      “由於《新土地法》出台後，當局對處理‘閒置土地’問題引發不少官司，土地未能盡快得到有效善用。加之全球範圍內宏觀經濟下行壓力等多重因素下，致使開發商欠缺條件及信心對房地產的投資及開發。因此，近年來私樓建設及落成數量不多。”澳門房地產聯合商會會長吳在權日前出席新春酒會時表示，該會希望當局檢視特別印花稅的取消及澳門居民首次置業按揭成數相關社會問題，優化相關稅制、政策、行政措施，提振業界投資信心。
      購房者偏觀望 成交量價均跌
      有數據顯示，2022年首三季度樓宇單位及停車位交投總數僅為3,493宗，較2021年同期下降五成；若與2019年相比，則下跌達六成。而據財政局發佈資料，2022年全年申報結算資產轉移印花稅住宅單位為2,950宗，較2021年下降五成；相對於2019年下跌亦超過六成；若與2018年相比則減少超過七成，比較過去20年（2002年—2021年）平均1.25萬的成交數字，大約只有23%，創下有統計紀錄近40年以來最低成交量。
      此外，按房屋局最新數據，現時有1,546個持牌房地產中介人及5,726個持牌房地產經紀。“換言之，2022年平均每個中介人僅一宗多交易，每個經紀只有半宗交易，雖然尚有些租賃服務幫補收入，但行業已長期面臨極為嚴峻困難的境地。”吳在權指出。
      去年澳門樓市整體而言，受疫情等因素影響，購房者觀望情緒較濃，成交減少的同時，全年平均樓價則相比2021年下跌6.53%至每平方米94,694元。
      中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆稱，澳門樓市在經濟艱難環境下，去年成交均價基本徘徊在8萬元至9萬元之間，即使在全城“相對靜止”期間，成交均價仍錄得9.6萬元。“可見澳門樓價已經完成築底，進一步下調波動空間較微”。
      通關政策放寬 顯現復甦態勢
      自今年逐步放寬內地與港澳出入境開始，通關刺激澳門住宅市場睇樓量增加，外來投資者反映踴躍。澳門中原地產資深區域營業董事吳宙新有感開關之後業主心態轉變，有一部分旅遊區商舖、住宅市場成交很密集。“尤其一些氹仔及皇朝大單位，換樓客率先成交了。很多業主已經在宣佈通關前賣了，近日睇房量及成交量已經明顯有所增加，甚至有些同事一天能簽幾張單”。
      根據財政局近日公佈資料顯示，1月上半月本地自然人成交有105宗，當中購買當天不持有住宅的住宅成交有87宗，佔82.86%；購買當天持有1個住宅的住宅成交有12宗，佔12.43%；購買當天持有1個以上的住宅成交有6宗，佔5.71%。同時，1月上半月申報結算資產移轉印花稅的住宅成交有106宗，較去年12月下半月的59宗回升近八成，期內每平方米實用面積均價為每平方米91,235元，較去年12月下半月的90,288元微升1%。
      有地產業界稱，自1月8日放寬疫情管控措施後，訪澳旅客持續回升，買家睇樓活躍，1月下半月至2月上半月的成交量趨於回升。然而由於買家收入未見回升，入市尚抱持審慎態度。但隨著政策利好，本澳房地產量價均顯現復甦態勢。
      持續完善稅制 平衡市場供需 
      本澳房地產市場預期改善，但吳在權認為，短期內未必有太大反彈，建議政府在以創造經濟適度多元的總綱下，對政策、稅務、行政措施等方面進行有效檢討與調整，持續優化社會資本及金融市場，盤活社會消費、增強投資信心，相信房地產業界自身加強努力與配合，仍可跟隨社會生存。

      對此吳在權提出四點想法：一是因應澳門本身發展定位，在宏觀層面上宜結合粵港澳大灣區、橫琴粵澳深度合作區建設等區域發展戰略，配合長遠規劃、人口與城市佈局等，加強科學研究，出台有利於“一中心、一平台、一基地”建設的房地產政策。
      二是要持續完善房地產相關稅制。吳在權稱，不少社會意見指出有關特別印花稅的不合時及不合理，需要重點與認真檢視予以取消特別印花稅；亦需檢視澳門居民首次置業的按揭成數是否合理，“例如應調整取消以房價界定住房按揭成數的措施，協助有需要的青年或新婚家庭，滿足剛性住房需求，以及支援與改善居住有壓迫感的家庭住所需求”。
      三是應充分尊重及善用金融服務，推動放權金融機構按其專業評估，自行釐定合理按揭貸款成數，以促進金融發展，帶動盤活資本市場。
      四是該會雖認同當局為改善市民安居樂業推出公共房屋相關舉措，但亦應平衡市場供需，以及資本主義社會經濟適度多元之私樓市場健康發展的必要性。
      “對房地產的政策、措施與看法，必須基於客觀認識房地產的屬性、特性、重要性與作用，方有助於科學決策。”吳在權指出，房地產的民生屬性，在於“房子是用來住的，不是用來炒的”；而房地產在民生使用屬性的同時，已具有投資增值的雙層性特質。“必須要理解的是，房地產能夠創造眾多就業崗位，消費及投資需求，更可帶董眾多內需，如室內裝修、傢私電器、物業管理等百餘個相應產業鏈發展”。

      “因此政策措施若不以全局考慮，不符合市場規律，將可能對社會產生負面影響。”吳在權強調。