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2022珠樓市整體政策或將偏暖

发布日期:2022-01-13 11:28

      “十四五”規劃下,政策多圍繞“中長期計劃”及“舊改”展開,同時橫琴粵澳深度合作區建設方案落地實施,強勢驅動珠澳深度融合發展;樓市方面則加強對預售資金的監管,調整二手買賣個稅,且兩次優化價格備案政策,促進行業穩健運行。回顧2021年, 對開發商和購房者來說是最特別的一次體驗,依據2021年的樓市狀態,2022年樓市將會呈現怎樣的發展趨勢?

      澳商綜合報道 2021年珠海經濟運行總體保持恢復態勢,人均GDP穩居珠三角第二,珠房價約每平米25,000元(人民幣,下同)。前三季度珠海實現地區生產總值2756.31億元,同比增長9.10%,人均GDP達11.30萬元,位列珠三角第二,僅次於深圳。在樓市承壓下,房企投資積極性減弱,房地產開發投資降速。2021年1月至11月珠海房地產開發投資額同比上漲13.40%,較上年同期下降8.4個百分點。預測2022年,珠海將堅持“穩房價”政策,房價總體仍將呈現維穩態勢。


市場轉變銷量持續萎縮

      2021年珠海樓市政策環境在維穩的基礎上,先後兩次對商品住房價格備案規則進行補充調整,穩價格意圖明確。在原備規則的基礎上,4月新增備案價格參考周期與周期內的漲幅上限,8月再次收窄參考周期內的漲幅,由原5%至10%調整至3%至6%,且銷售價格下限由原不得低於備案價85折調高至9折,進一步達到“穩房價”的目的。

      2021年貨幣政策收緊是下半年樓市由熱轉冷的導火索,市場預期轉變,導致銷量持續萎縮。自9月央行“兩維護”定調以來,總體貨幣政策呈趨勢性寬松,1年期LPR首次下調至3.8%,二次降準,房貸利率趨降,當前珠海多數銀行首套利率維持在5.70至6%之間,放款周期亦有所縮短。


商業價格降低成交攀升

      從2021年珠海市商品房網簽來看,成交量創近5年新高。上半年外地置業需求擴大,住宅市場熱度攀升,帶動全年商品房成交增長逾兩成。2021年珠海市商品房簽約598.47萬平(66,903套),同比增長24.34%,其中住宅成交511.09萬平(48,788套),佔比85.40%。排名前10的房企商品房網簽面積占珠海市超4成,房企總網簽面積267.38萬平,佔比44.68%,其中華發地產全年網簽達100.50萬平,市占率穩居榜首。從項目看,華發四季峰景全年網簽26.26萬平,名列2021年商品房網簽項目排名首位。

      從2021年珠海市住宅市場整體網簽來看,規模刷新近5年新高,僅次於2016年,房價保持小幅增長勢頭,今年珠海市市場均價每平25475.91元,同比上升6.99%;隨著下半年市場下行,市場流速放緩,存量小幅增長,去化周期延長至15.68個月。住宅市場表現量升價穩,網簽總量保持正增長,年內表現“前高後低”,同比增幅由上半年1.3倍收窄至不足3成。全年住宅網簽面積511.09萬平,同比增長26.02%,市區熱度提升,同比增長28.68%,成交佔比約4成。

      據瞭解,因供應放量,珠海市區(除橫琴)商品住宅成交總量繼續保持高位,尤其吉大、前山板塊全年銷量均實現倍增,房價走勢穩中有升,2021年區域均價每平33436.84元,同比上升10.51%。在琴澳深度合作區利好發酵下,橫琴市場保持較高熱度,但因其住宅長期供不應求,導致成交受限,銷量繼續萎縮,房價保持小幅增長勢頭,2021年橫琴均價每平49055.57元,同比上浮5.32%。而唐家樓市“先熱後冷”特征最為顯著,上半年市場交投情緒高漲,量價齊升,下半年市場遇冷,區域成交逐月遞減,市場日益低迷,全年房價收漲,但8月後呈松動回調之勢,2021年唐家均價每平30988.89元,同比上升15.00%。除此之外,金灣樓市表現量增價平,上半年成交整體維持較高熱度,下半年熱度則明顯下降,但全年總銷量仍保持較高位;房價增幅收窄趨於平緩,金灣均價每平23634.63元,同比略升2.83%。

      總體來說,2021年樓市量價維穩,成交總量仍維持高位,全年走勢先升後降,吉大、前山表現搶眼,銷量增幅最為強勁;房價韌性凸顯,全年小幅收漲,近兩月小幅下跌企穩,唐家、南灣、新香洲房價堅挺,穩中有升。2021年珠海市商業市場成交攀升,價格穩中有降。商業簽約15.7萬平(2,072套),同比上漲28.25%;商業成交主要集中於西區,價格結構性回調,商業成交均價每平30,138元,同比下降7.61%。


市場多元供給發展新模式

      2021年中國樓市調控政策密集出台,全年調控高達651次,刷新歷史紀錄,同比漲幅高達33%,房地產行業經歷全方位、全主體的深度調整,而後期市場下調後逐漸出台穩定調控的政策。12月中旬,中央政治局及中央經濟工作會議接連舉行,兩次會議均提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,促進房地產業良性循環和健康發展”,為2022樓市政策全面定調。
      顯然,在堅持“房住不炒”的前提下,2022年總體行業政策基調偏暖,尤其是貨幣政策有望延續四季度相對寬松的狀態,房企的融資環境及居民購房信貸環境或將得到持續改善,降低房企債務風險。同時,居民的首套房、改善性住房按揭需求也將有序得到滿足,助力剛需和改善性住房需求。另外,隨著市場多元化供給的加快推進,預測未來行業相關政策及土拍規則等,將更多地向長租市場及保障性住房傾斜,租購並舉,探索行業新的發展模式。

2022基調偏暖量跌價平

      2021年珠海樓市呈“先熱後冷”態勢,需求端得益於上半年樓市的炙熱行情,全年總體銷量仍保持正增長態勢,珠海市住宅銷售量達511.09萬平,同比大幅增長26.02%。其中4月份,珠海市商品住宅網簽量達64.84萬平,創造單月網簽量歷史新高。但五一之後,在全國大調控背景下,珠海樓市顯著承壓,珠海市住宅網簽量波動下跌,12月珠海市商品住宅網簽量僅28.91萬平,不足4月的半數。供應端集中於下半年發力,全年供應峰值分別為6月及9月,均在市場下行後推出,伴隨著市場觀望情緒日益濃厚,消化速度逐步放緩,導致珠海市庫存及去化周期自6月起不斷推高,截止至2021年底,珠海市住宅在售庫存量達347.81萬平,去化周期15.68個月。價格方面,今年住宅房價走勢仍舊堅挺,同比仍小幅上升6%,主要是由於市區成交量回升,支撐珠海市房價小幅上揚。

      2022年1月12日,珠海市第十屆人民代表大會第一次會議在香洲召開。市長黃誌豪代表人民政府向大會作政府工作報告。報告指出,2022年珠海市將統籌整合財政、金融、人才、保障性住房等資源,支持中小企業做強做大,並圍繞就業和“衣、食、住、行”等具體問題,制定“有業有住有家”計劃,加快構建與城市發展相適應的產業體系和公共服務體系,籌集各類保障性住房和人才住房2萬套,讓珠海的廣大年輕人、產業工人、新市民以珠海為家,在珠海安居樂業。最重要的是,按照“穩定大局、統籌協調、分類施策、精準拆彈”的方針,壓實屬地、行業主管等各方責任,壓實企業自查自糾的主體責任,抓好房地產等領域風險防範處置工作,堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位,促進房地產業良性循環和健康發展。

      據瞭解,2022年樓市將呈現“供過於求”的狀態,加之市場預期修復尚需時日,成交較難維持增長趨勢,預測明年樓市表現量跌價平。整體政策環境預期改善,行業信心逐步恢復,預計明年3月起成交將企穩反彈,全年住宅銷量約在450萬平上下,總體樓市行情仍較嚴峻。據監控數據預測,2022年珠海市住宅總供應813.58萬平,未來競爭形勢激烈。市場存量積壓,去化周期也將逐漸延長,價格方面堅持“穩房價”,嚴格執行住宅價格備案規則之下,房價總體仍將保持維穩趨勢,局部可能小幅降價走量或補漲,但幅度有限。

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文章来源:
作者:吴尔珊
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