新聞快訊 行业观察

深圳樓市料回溫難 廣佛莞或迎“小陽春”

发布日期:2022-01-27 11:32
      回顧2021年度灣區市場,多城市上半年市場火熱,引發調控升級,下半年多城市場趨冷,各城分化加劇。在政策方面“房住不炒”,“因城施策”繼續強化,大灣群土地市場經歷則了“由高熱降至低溫”的劇變,商業樓市“先揚後抑”,城市分化持續,企業積極布局粵港澳大灣區市場,以國家隊為主力......展望2022大灣區樓市,從城市、市場、政治分析,除深圳外,廣州、東莞、佛山樓市或許都有迎來“小陽春”的機會。
      2021年上半年深廣莞市場火熱觸發調控加碼,升級限購、限售、限價,出台二手房參考價等抑制市場投資需求;惠州“惠陽、大亞灣”首出限購政策;佛江推行“交房即交證”,加強房地產行業管理,珠中加大人才購房政策傾斜。廣深莞佛等城市熱度也逐漸高漲,多城市場火熱,多地塊刷新紀錄,尤其廣深第一批集中供地,多房企搶拍等現象層出不窮(2021年29家房企新進灣區各城市,其中4家房企首進大灣區)。
      隨之而來下半年引發調控升級,灣區各城貫徹落實中央“房住不炒”基調,“一城一策”加強,廣深莞三市不斷升級調控,層層加碼,抑制樓市過火,惠州首次出台限購政策,適度調整,其餘城市政策相對平穩。從土地來看,灣區整體土地市場供求量均不敵去年,供應同比下滑16%,成交同比下滑25%,尤其惠州供求量均腰斬,同比均下滑超60%。深圳、廣州迎集中供地,供應量有所增長,但成交量不及預期,尤其廣州,三次土拍41宗地塊流拍。其次,全年大灣區各城市分化顯著,廣深成交量價均保持上升趨勢;莞佛成交量不及去年但均價持續上漲;惠州供求量雙跌,價格增長乏力;中山市場穩定;江肇“以價換量”。

政策收緊樓市整體保持維穩

      據了解,2021年深圳新房住宅供應量超6萬套,同比2020年增長15%。從年度走勢看,深圳從2015年政策寬松,市場量價齊升後,2016至2017年市場處於量跌價升,2017至2020年市場整體價格趨穩,供應、成交持續上升,2021年,受供應持續放量,成交量價穩步攀升。從月度走勢看,每平方米90以下的產品在7月和12月成交比例破60%,其餘月份佔比較低,一季度深圳樓市多盤“日光”,樓市火熱,此後政策逐步收緊,供應持續放量,樓市進入平穩期,新房市場受嚴格限價控制。
      除深圳外,大灣區城市,如惠州、佛山、江門、中山新房住宅供應量近3年均呈現逐年減少的態勢,其中,惠州2021年一手住宅供應量為120,410套,同比減少23%。2021年深圳、廣州、珠海、中山成交量同比2020年有所增加。隨著供應量的增加,深圳2021年一手住宅也出現了增長,全年成交量為52,417套,同比增長15%,為近5年來最高水平。2021年廣州一手住宅成交量與2020年基本持平,均在11萬套以上,處於近5年高位。除廣州、深圳外,珠海、中山在2021年成交量也有所上漲,而東莞、惠州、佛山、江門成交量則有所下滑。均價方面,2021年深圳一手住宅成交均價為6.4萬元/平方米,同比增長16%,東莞2021年一手住宅成交均價達到每平方米2.71萬元,同比上漲12%,中山、江門、惠州、珠海房價則相對平穩。
      此外,由於受購房及信貸政策收緊影響,在二手房市場方面,全國大部分城市市場遇冷明顯,大灣區也不例外。在六個大灣區城市中,僅廣州二手房市場較為平穩,其他五城(深圳、東莞、中山、佛山、江門)成交量均有不同程度下跌,深圳全年成交量創下近15年以來的最低水平,樓市觀望情緒濃厚。2021年深圳、廣州、東莞、惠州四城的二手住宅掛牌房源的成交周期是“先延長,再下跌”。
      以深圳為例,2021年深圳房地產市場,在政策方面通過二手房參考價打擊了2020年的炒作虛火,“大學區制、冰封小產權、查封回遷房”等一系列精細化調控給深圳樓市“打了烊”,同時,業內普遍認為房地產稅將落地深圳,加劇了市場的觀望情緒。並且土地供應持續保持高位,含宅用地供求再創新高,商辦用地下降明顯;由於保障性住房用地較去年大幅下降,樓板價上升至每平方米16,442元 。三輪土拍整體而言均保持較高熱度,總計供應39宗地塊,僅流拍1宗,24宗地塊均觸頂高溢價成交,近80%地塊被國央企“斬獲”。

深圳難“擡頭“與東莞成對比

      從去年年末開始,深圳的房地產成交量依然沒有“擡頭”,11、12月連續兩月新盤去化低於5成的深圳。政策、貨幣層面,深圳和廣州一樣都有市場流動性增加的利好,但是在市場方面深圳比廣州面臨更大壓力。時至1月,深圳1手成交周走勢顯示,成交量環比還在下跌,入市新項目去化還在5成左右徘徊。其次,從2022年深圳潛在入市新盤情況來看,無論是東部還是西部,今年入市項目不少且競爭加劇。供應雖然持續回升,但深圳樓市成交熱度卻依然不足,新熱度驟降。在這樣的條件背景下,如果深圳沒有新的刺激點,3月的地產市場將很難迎來“回溫”。
      東莞雖然是深圳的“小弟”,但去年在樓市上“背靠大哥”暗暗發力。和深圳一手成交量逐漸走低的行情不同,去年東莞年末新房成交環比大漲147%。但在房價方面,東莞環跌7.8%,“以價換量”是開發商年末促銷的主要策略。不過從同比數據來看,2021年東莞成交量也下跌近40%。進入2022年,東莞新盤依然有大量供應,據不完全統計,東莞1月有91個新盤在售,松山湖片區、臨深片區是主力。東莞現下在去年政策頻繁擠壓下,投資客多數已經“出逃”。而在年末它還能維持一個較高水平的成交量,說明本地客需求還是足以支撐樓市,只是“冷熱分布不均”,地產回溫市場行情可能更多會出現在類似“松山湖”的熱門片區。

今年買房成本下降市場回溫

      近日,中央開展了7000億元中期借貸便利(MLF)操作和1000億元公開市場逆回購操作,這表明利率有望下調,買房成本有望下降。不止如此,2022年剛開年各灣區城市在調控方面都在悄然發生變化。一二手房貸利率下調,限價也有所松動,今年灣區主要城市或許有望迎來自己的房地產市場的“春天”。
      廣州房產市場能否回暖,關鍵還是看政策、貨幣和市場3個因素。在政策方面部分項目已經開始暗地突破限價。貨幣方面房貸利率下降,這些對廣州樓市來說都是利好因素,對樓市有一定刺激作用。而廣州今年新盤供應也是“蓄力已久”,中心四區“豪宅如雲”。譬如天河的“僑鑫·保利·匯景臺”、“合景臻溋·名鑄”,越秀的“廣州城投·領越壹號”,“荔灣廣州幸福灣”項目,“海珠赤沙TOD”等多個項目已經“箭在弦上”。中心區貨量不少,但總體偏改善和豪宅。而黃埔、南沙、番禺等區域則剛好彌補了剛需市場的空白,也有大量新貨亟待上新。至於需求方面,2021年廣州樓市就已經出現了“翹尾”的行情,今年春節之後,被抑制的購房需求會進一步釋放。選擇多後調控也將適度放松,廣州樓市也將從震蕩趨於回穩。
      和廣州類似,2021年佛山樓市成交價上漲,但成交量卻呈現下降的結果。據調查數據顯示,佛山2021年成交面積同比下降14%,網簽價格同比上升14%。雖然都是14%,變化的方向則不同,2021年的市場整體也呈現了一個高開低走的狀態。而2022年一開年佛山成交就沖到了高位,反彈態勢明顯。佛山一直以來供貨量都比較充足,這也為未來樓市成交的平穩走向奠定基礎。而且佛山2號線1期的開通運營,也為樓市帶來了新的刺激點,按照目前市場頻頻釋放利好的預期,今年3月佛山還是有望迎來地產市場的“回溫”。

今年樓市仍求穩政策彈性大

      2022年大灣區經濟保持良好增長勢頭,將是中國最具人口吸引力城市群,“十四五”規劃強化廣深雙城聯動,促進珠江口東西兩岸產業、交通等要素融合發展,未來將打造為國際一流灣區,為樓市發展奠定良好基礎。政策環境方面,中央在“房住不炒”的主基調下,保障居民合理購房需求,落實房地產調控長效機制,大灣區內廣深莞仍延續現有政策基調,“抑投資、保剛需”,其他城市將加大人才購房支持力度,政策“穩中有松”。
      從市場形勢來說,房企拿地謹慎態度不變,明年土地市場發展仍是“以穩為主”,整體市場熱度也將延續低位運行;深廣土拍兩集中仍將繼續,土拍規則或將繼續優化,城市分化進一步凸顯。除此之外,信貸放松,政策維穩基調下,大灣區需求韌性較強,預計2022年市場底部修復,成交量小幅上行;深廣成交量穩步上漲,莞佛成交量回升,惠州市場將適度調整,珠中持穩,江肇低價走量。
浏览次数:1
文章来源:
作者:吴尔珊
分享到:
Please Login to comment
沒有評論
关注我们
文章搜索
最新文章