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長三角粵港澳成渝或成今年樓市亮點區域

发布日期:2022-01-20 11:38

      根據2021年央行、國院、銀保監會、住建部及統計局涉及的有關房地產、政策、金融、信貸、土地、房貸等內容、政策短周期、經濟與房地產市場形勢,中國城市房地產研究院院長謝逸楓分析表示,2022年長三角粵港澳成渝或成今年樓市亮點區域。


房企融資改革“有張有弛”

      首先,投資、消費是保增長的“火車頭”,房地產與基建、製造業、住房消費是保增長的“引擎器”,貨幣、財政、稅收、樓市四大政策全面托底,防止爆發債務、金融系統風險。因此,房地產才是保增長的支撐,是解決地方財政、地方債、基建資金的主要來源。此外,決定房價的最關鍵因素是政策、土地供應,其他因素有供需關系、庫存、貨幣、利率。總體來看,2022年全國平均房價進入1萬元常態時代,商品房銷售成交量與成交金額保持著高位運行水平。

      其次,金融監管、融資緊松有度,房地產並購、重組、物業分拆上市加快,外資抄入房地產。房企“洗牌”加劇,“三條紅線+還債高峰+金融監管”,大房企迎來並購與收購及重組時代,上市公司、保險、信托、基金的資金進入房地產之門短期堵塞,房企的合作與聯合開發及代建潮、物業分拆上市高潮來臨。在金融監督趨緊的大環境之下,中小房企與大房企都會面臨“洗牌”加劇,不排除房企破產、倒閉數據創新高。受到規模化與土地集中化的影響,市場集中度上升。由於未來轉型與經營及發展的需要,房企密集多元化加快。

      同時,部分房企流動性危機,債務違約,“自救”依然是首選策略。2020至2021年,房企資金鏈斷裂、暴雷事件頻發,20家房企銀行貸款、債券、票據、商票、信托貸款、美元債、理財產品違約不斷。考慮銷售回款、融資放松力度範圍、債務到期、金額大小等問題,2022年部分房企的轉金流動性風險依然存在。“三道紅線+貸款集中製+債務到期”三大壓力,降準降息,資金緊張房企賣資產,國企、央企、城投搶地、接盤,保復工保交房。穩杠桿率之下,房企的融資不會一刀切的收緊,房企日子過得相對好些。房企終於迎來“喘息時刻”,資金緊張局面緩解,債務壓力下降。

      預計2022年中國貨幣、信貸、房地產金融政策總體放松,降準、降息,下半年的商品房銷售款監管放松,銀行信貸、海外融資、信托、基金、保險的融資監管政策有望調整,融資利息有望下降,房企的資金好轉,債務壓力逐漸下降。


“因城施策”健康住房消費

      據了解,2022年房地產政策主基調依然是“房住不炒”,“因城施策”,限購限貸限價雙向放松、房地產稅試點。房住不炒未來五年的基調之下,精準化調控,“有緊有松”是主要調控方式,由“因城施策”轉變成“因區施策”、“因人施策”。剛需與改善依然是政策非管製對象。限價、限簽、限貸、限購政策因人才、落戶放松而出現“名存實亡”的現象。
      其中,熱點城市的調控,政策將以供應端為主,非熱點城市,政策以需求端為主。全面落實精準化調控之年,“因區施策”、“因人施策”的方向,調控有松有緊。部分三四線城市房地產調控政策將收回,調控政策有望微調,區域性限製政策收回、或者突破。一季度以上低迷,有可能出現大力度樓市政策放松。首先是限價、限簽、限售最先收回或普通住宅標準、公寓政策調整,人才住房限購全面放開,商品房預銷售款監管放松。之後是房貸首付,房貸利率下調,或公積金貸款放松,房企融資放松,首套與改善的稅費優惠。
      限購、限貸、限商住的政策收回、放松、社保、納稅年限調整。為鼓勵首套和改善性的合理住房及防止三四線城市持續低迷,出現庫存過高、供應過剩、人口流出嚴重,賣地困難,影響地方財政收入,有可能會出促進住房消費健康的政策,包括金融、稅收、財政、戶口、人才等政策。


城市分化房企多元模式

      剛需改善之年,“三大都市圈(長三角、粵港澳大灣區、成渝)”的樓市將成全年亮點區域。一二線城市率先見底回升,三四線城市冰火兩重天,城市將出現“新分化”。基建將圍繞19個城市群、24個都市圈進行高鐵、地鐵、輕軌的建設,京津冀協同發展、長三角一體化發展、粵港澳大灣區、成渝地區雙城經濟圈的城市與國家中心城市量價上漲、長江經帶的中心城市房價有望提前“復蘇”。
      大中城市的人口紅利,“戶籍放開+人才政策”,城市分化嚴重,北京等一線、強二線城市繼續穩漲。人口的流動與人才的吸引之下,繼續出現城市分化,一二線城市量價齊漲,三四線城市量價平穩。沿海與東北、西北等地區持續分化整體狀態將呈現“好的更好,差的也將逐漸變好”。除此之外,商品土地供應下降,一二線城市一手房交易為主,地價大漲。一線與強二線以二手房交易為主,存量成市場主角。房企“高負債、高周轉、高杠桿”的發展模式受限,千億房企繼續擴容,市場集中度上升,房企多元化模式加快轉變。


完善保障性住房條制度

      據了解,城市將更新出台法規條例,長效機制、長租住房、保障性住房建設加快。“人口+土地+金融+政策”的紅利不斷收縮,產品+管理紅利來臨(雕琢產品、深耕市場、客戶至上)。於此同時,保障性住房與棚戶區改造的開工收官年,輪到城市更新和存量住房改造發威。住房制度改革推進,住房保障立法,住房供應體系完善,租賃市場、共有產權市場、長租市場迎來規範整治年。長效機制的建設,不動產登記制度、住房信息系統聯網還需要完善,不動產評估系統還需要完善。
      住房制度與住房供應體系上,主要是租賃住房、共有產權住房、公租住房、經濟適用房、人才住房、限價房的住房制度、供應體系完善為主。土地制度在集體經營性用地上市、租賃住房用地、共有產權房用地上做文章,不會有根子上的改革。金融制度則是繼續保持開放與改革。房地產法律制度不會有太大的改革,《城市更新法規條例》出台、《城鎮住房保障條例》、《住房租賃條例》納入立法計劃。


房企地位堅實漲幅穩定

      謝逸楓表示,考慮到經濟增長動力與發展模式、產業結構調整的改革,城鎮化的完成還需要很長時間,房地產支柱、房價未來100年的大趨勢基本不會改變,依然是基礎、先鋒、主導、支柱產業。房地產對經濟、財政、債務、金融的貢獻龐大,共涉及57個相關產業,是中國最大的實體經濟、製造業,房地產“夜壺”保增長,實質表明房地產依然是支柱產業、先鋒產業、基礎產業、主導產業。他相信在未來100年內,房地產作為中國經濟支柱產業位置不會動搖。
      總體來說,2022全年經濟六穩,房地產三穩,貨幣、信貸放松,房價穩中上漲。“跨周期+逆周期”結合調節,房地產不會大漲大跌,根據央行的例會、會議涉及到經濟、周期形勢、貨幣、金融、信貸、房地產內容的表述,作出對房地產走勢的總體判斷為“穩中求進”,這是經濟、房地產的中心主題。2022年的經濟基調將是穩中求進的“保穩長”之年,全國房地產市場不會比2021年差,2022年將呈現上半年尋底,下半年平穩的狀態。
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作者:吴尔珊
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