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廣州、惠州:不可高估樓市政策作用力度

发布日期:2022-02-11 12:03
    在恒大舉行的2022年保交樓新年開工動員大會上,許家印提出今年要交樓約7000萬平米、60萬套的目標,這相當於恒大所有保交樓項目中有近50%要在年內完成交付,任務可謂相當艱巨,保交付是眾多房企今年工作的重點。
保交付的另一面是銷售數據的慘淡。最近多家機構發布的百強房企1月銷售業績數據均顯示,地產行業沒能迎來“開門紅”,依舊沿襲下行頹勢。而細觀百強房企1月銷售業績榜單,也發生了一些有趣的變化。
    在此背景下,樓市政策松動的猜測聲此起彼伏。廣州、惠州最近都傳出了樓市松動的跡象。此前,不少業內人士都曾表示,春節假期臨近,不少房企放緩供貨節奏,供應低迷,再加之去年下半年以來市場下行壓力加劇,購房者觀望情緒愈加濃重,2022年1月的樓市預期應該無甚驚喜出現。
    但數據縮減明顯,還是使人們不由吃驚。據大數據顯示,29個重點監測城市商品住宅供應面積同、環比分別下降43%和58%,成交面積環比下降37%,同比跌幅擴至46%。綜合第三方數據,除上海、蘇州等少數城市,一二線城市新房成交較2021、2019年春節的下降幅度大概在50%和10%左右。三四線城市銷售跌幅普遍在60%以上。
    從企業層面來看,1月多數規模房企銷售表現不佳,TOP100房企整體業績不及去年同期和去年月均水平。龍頭房企中,萬科、恒大單月業績降幅明顯,分別達到53.1%和94.9%。僅仁恒、華發、濱江、建業等少數房企實現了單月業績同比增長,其中建業集團(不含代建)單月業績增長達到42.2%,濱江集團(002244)達7.1%。分梯隊來看,百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期顯著降低,僅15家房企在銷售金額上過百億。
   “大部分企業處於隨行就市狀態,即使是剝離掉春節影響,今年也不及往年的基本情況。”對1月房企業績的總體表現,專家分析表示。他同時補充表示,在2021年銷售數據下降30%以上的企業超過半數,僅不超過10%的企業銷售正增長,百強企業中只有個位數的企業保持正增長。
    據瞭解,究其原因主要有以下兩方面因素,首先春節假期臨近,不少房企放緩供貨節奏,供應低迷一定程度上導致成交大幅下滑。典型如西安,基於防疫的需要,房地產市場近乎停擺,供求皆創近年來單月新低。更為重要的是,市場下行壓力加劇,購房者觀望情緒愈加濃重。例如南京,江北、江寧等曾經的熱門板塊開始遇冷,熱銷盤已無需搖號,邊緣板塊市場更是雪上加霜,成交去化異常慘淡。
    行業流動性風險持續、境外融資緊張、海外債務高企不下、購房者觀望情緒愈濃,不少業內人士認為,市場下行壓力將持續加劇,可能延長至2022年二季度。專家表示,企業的恢復需要時間和市場端的配合,企業壓杠桿的速度不能過快,也需要市場端需求的配合。也許3月中旬將是一個關鍵節點,如果企業沒有獲得市場配合,經營狀態將不會得到明顯改善。
    同時,今年總體經濟增長要保持5%,其中地產占了比較大的比重。基於此,如果地產增長過慢或者出現負增長,將對全年經濟目標產生較大的阻礙,所以可以預期後續會有一些比較積極的政策逐步出台,不排除後期有較大政策出台穩定房地產發展。
    在各方的預測聲中,樓市救市政策不斷傳出來。有市場消息稱,近期廣州一手房限價政策有所松動,今年相關部門擬對剛需及豪宅項目采取“分級備案”政策,針對豪宅的限價政策將放松。雖然廣州市住建局相關負責人對此表示,廣州一直以來都實施嚴格的住房價格指導,但各個樓盤備案價是根據周邊樓盤情況進行通盤考慮的,並實施動態價格指導,沒有按價格專門去設置一個紅線。不過此次廣州住建局的回應,實際上說明限價政策本身是有松動的可能的。當前房地產市場總體上處於下行的過程,過於嚴苛和嚴格的限價等政策,顯然也不可行。從實際過程看,廣州當前明確了動態價格指導的做法,也是基於房地產市場行情的變化而做出的調整,具有積極的意義,也是比較符合市場規律的做法。
    就今年全國其他城市的定價政策看,確實會有放松的可能,比較房價過快上漲的消息少了很多,價格管控過嚴,也和市場行情走勢相違背。尤其是從房企定價的需求看,一些豪宅項目的限價政策過嚴,反而影響了豪宅項目的盈利等內容,從房企經營需求等角度出發確實有必要進行調整。
    此外,近日網上也流傳出一份《惠州大亞灣經濟技術開發區住房和規劃建設局惠灣住建函》。其中提到了購房補貼和鼓勵合作賣房,團購買房可打8折。文件稱,對在大亞灣工作的博士生、全日制碩士研究生、全日制大學本科畢業生、全日制大專畢業生,從本意見實施之日起一年內,在大亞灣區首次購買唯一新建商品住房,網簽商品住房買賣合同,取得契稅完稅證明的,按照每個家庭一次性給予購房補貼,學歷不得累計享受補貼。
    對於政策松動的跡象,廣東省住房政策研究中心首席研究員表示,目前,各方都對未來政策有很大的期望,包括調控松綁、信貸扶持。從趨勢看,大概率有望催化“見底回升”的行情。今年“前低後高”已成為共識,“兩會”前後政策暖風會繼續吹。等到2022年年中前後,樓市應該會有所反彈,但是千萬不可高估政策的作用力度。
    此外,站在國內大循環和共同富裕的高度,必須杜絕地產再次繁榮,也必須要忍受“市場出清”的陣痛。再者,地方政府及平台債務壓縮已是政治任務,依靠地產加杠桿的動力也弱化了。保交樓、保民生成為樓市新主題,對過去地方政府與開發商合作共生、共存共榮的關系,是巨大顛覆。
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作者:wyx
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