新聞快訊

惠州樓市調控威力漸顯 加速“去泡沫”

发布日期:2022-02-17 14:45
    惠州過去一年的房地產市場經歷了與2020年截然不同的市場起伏,從高位的震蕩波動到陡然轉折、從土地備受追捧到頻頻流拍等。據相關數據顯示,惠州去年全年成交新建商品住宅100,089套、交易面積1073.2萬平方米。與往年相比,同比滑落三成五,但放眼廣東省各地市,惠州穩居前三,是樓市調控加速“去泡沫”後的有效成果。
惠州上半年樓市承接疫情市場下的翹尾行情,市場高位發展,供需兩旺,土地市場競爭激烈,企業搶灘入市深耕。下半年市場則拉出了一根直直的“下劃線”,調控措施加碼,個別行業企業突破崩盤臨界值,市場邁入低位徘徊行情。
    聚焦當前低位徘徊的市場環境,專家認為,行業過去多年極速狂奔的發展進程遇到了市場常規調控的堅定壓實,積累的行業泡沫進入到了自我修正的臨界極值。冒進的企業開始沉默休養生息、斷臂求生,部分此前被擠壓“觀戰”的地方國資和中小企業擇機入市。

    樓市調控升級銷售高位波動

    據瞭解,2021年第一季度,惠州市新建商品房銷售面積339.8萬平方米,對比2020年同期210萬平方米的交易規模,同比增幅超過六成。具體到各月度表現,1月至3月分別交易新房:159.3萬平方米(14,861套)、68.2萬平方米(6,427套)、112.3萬平方米(10,528套),儘管在2月假期裡出現明顯下探,但市場交易韌勁十足。
    新房交易市場的高位表現帶來的是,土地市場的火熱和調控環節的持續深化。從2021年1月4日招商蛇口地產溢價在金山新城片區拿地開始,惠州各個縣區市場均快速進入到了土地交易密集期,仲愷高新區、惠陽、博羅等地均出現了多宗經營性用地競奪的局面。
    最為突出的場景出現在近年持續發力的博羅市場。在臨近東莞片區的龍溪、石灣和園洲片區,繼美的置業溢價53%,以超3億元價格摘得龍溪地塊後,勵精置業3.6億元拿下園洲地塊溢價88.8%,奧晨集團5.8億元競得石灣商住地溢價113%,樓面地價更是從3,535元每平方米一路飆升至8,572元每平方米(人民幣,下同)的歷史新高位。
    惠州樓市調控在這一階段也得到了進一步的發展。在全市調控策略既定,堅定“房住不炒”定位,壓實“三穩”目標的基礎上,惠陽、大亞灣、博羅、惠東等各縣區市場主管部門持續發力,集中發佈了針對違規房地產企業、中介機構的懲處結果,動態高壓規範行業企業經營行為。

    市場發展愈不均需深化調控

    從樓市的變遷過程來看,第二季度惠州樓市發展平穩運行,銷售市場高位波動,行業各方熱情高漲。2021年4月至6月,惠州新房銷售規模分別為124.9萬平方米(11,685套)、96.6萬平方米(9,063套)和113.9萬平方米(10,669套),合計銷售房源335.4萬平方米,儘管相較於第一季度出現了微跌,但結合1月的翹尾市場表現,該周期的市場無疑更為穩定和厚實。
    聚焦到具體的動態市場,自疫情發生以來,市場不斷深化的不均衡發展勢頭在這一階段也不斷明顯。惠城、仲愷和惠陽、大亞灣等城市核心片區仍舊成為了消費者的置業偏好板塊。不同項目之間,擁有更加優越區位、資源環境,以及品質和服務的產品同樣更受歡迎。
    隨著城市產業項目不斷被壓實,城市的投資潛力持續被看好。在一季度企業搶灘擇機入惠基礎上,這一周期的市場企業同樣表現饑渴,惠州北站、金山湖、博羅等片區推出的土地均受到企業的多輪競奪。其中,既有首入惠州的合能集團耗資12.5億元在北站新城高調拿地,也有中海、保利等巨頭的深耕佈局。

    調控加碼新政市場低位徘徊

    高位運行的惠州樓市在2021年的下半程突遇轉折,樓市遁入低迷周期。
    “沒有任何征兆的,市場的成交就突然間下降了,客戶突然就不見了。”惠州市場多名一線銷售人員彼時如此表達自己的困惑。其中一名營銷負責人稱,儘管有行業聲音認為是“調控趨嚴、調控加碼、信貸遇阻”等,但這一情形其實早已發生,沒理由市場突然間遭遇“滑鐵盧”。
    去年第三季度(7月至9月),全市新建商品房銷售共計231.9萬平方米,具體到各月份則分別為93.4萬平方米(8,624套)、71.2萬平方米(6,644套)和67.3萬平方米(6,184套),在上半年仍處於高位波動的基礎上,在月度交易曲線圖上毫無征兆地拉出了一條“下劃線”。
    縱觀過去5年周期的市場,在“金九”周期的三季度連續低於100萬平方米的交易值尚屬首次。即使不考慮“金九銀十”周期,持續3個月交易房源低於100萬平方米的情況也僅有2020年的疫情“停擺”周期曾出現。
    惠州市房地產業協會秘書長劉瀟認為,這是一個量變引起質變的過程。她認為要將市場統一來看,在市場調控持續深化,交易秩序規範、金融市場、行業融資等各環節持續繃緊的背景下,行業的發展也面臨著一個極值、一個臨界點,超過這個點自然就是轉折。
    事實上,不只是市場在調控背景下的緊繃,在經歷了長周期快速發展的市場環境後,企業面臨著當下的行業新常態同樣如此。在前期積累的重壓負累下,面對市場的深化調整同樣面臨著一個臨界極值,需要自我優化自我調整和防範風險。

    企業遇困樓市需要化解風險

    根據大數據統計,惠州2021年新建商品住宅成交規模1073.2萬平方米(100,089套),同比跌幅約35%。月均成交數則僅為89.4萬平方米(8,341套)。
    綜合前三季度共計約907.1萬平方米的交易表現,對比全年的交易規模,在剛剛過去的2021年四季度市場銷售無疑跌落到谷底。數據顯示,在10月至12月,全市各月度新房交易數據分別為:49.6萬平方米(4,517套)、59萬平方米(5,472套)、57.6萬平方米(5,415套),共計166.2萬平方米,表現出了與往年翹尾市場截然不同的行情。
    儘管如此,2021年的惠州樓市在廣東省範圍內仍然處於前列。據監測廣東省各地級市相關機構發佈的樓市年度交易數據顯示,全省僅有廣州、佛山和惠州三城新房交易值突破了千萬平方米規模,惠州位居前三位。
    “儘管跟自己比滑落明顯,但從廣東省仍可以看到惠州市場的韌性,行業交出的年度成績單也並不差。”專家表示,市場下行,企業遇困,樓市交易高位滑落這些都是大環境,全國範圍內都面臨著這樣的基礎面。
    與此同時,行業的規範發展進程並未因樓市遇阻而放緩任何腳步,行業的動態督查,存量閒置土地無償收回,轉手超兩次土地原則上不予規劃報建等措施都在加速落地,助力城市的高質量發展。此外,問題樓盤得到有序處置、老舊小區加速改造,城市公園提質升級,城市正在讓生活變得更美好。
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作者:wyx
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