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深圳樓盤推出15%的傭金獎勵

发布日期:2022-02-18 11:46
    近期,深圳羅湖新盤推出單套成交15%的傭金獎勵,刷新深圳傭金上限,通常住宅傭金1%至4%,公寓3%至8%。
    據了解,該項目為羅湖“兆鑫H+”,15%的傭金對應的是“4.5米層高、52至93平創意空間”產品,備案均價8.9萬每平,以最小52平計算,總價約463萬,15%的傭金約69萬。也就是說,如果成交,最低也有69萬的傭金。
根據深圳市房地產信息平台顯示,兆鑫匯金廣場,2020年12月16日獲批預售,推售商務公寓、辦公產品,總計914套。截至2月16日,數據顯示僅有64套“已備案”,1套“分局鎖定”,其餘均是“期房待售”。除去鎖定的那套,總共913套房,賣出64套,去化率僅7%,這個成績還是花了一年多時間的結果。就在上個月的1月24日,兆鑫匯金廣場又備案了18套住宅,可去化依然不理想,截至2月16日,數據顯示,僅有1套簽訂認購書。兆鑫匯金廣場,公寓、住宅都敗陣下來,現又推出15%的傭金獎勵,直接刺破深圳傭金天花板。
    實際上,現在的深圳樓市,深圳新房二手房全面遇冷,降價打折成尋常,換句話說,“新房都賣不動了,公寓也無法’獨善其身’”。數據顯示,2021年商務公寓供應成交都在下滑,全年批售公寓項目26個,總供應面積84.4萬平,同比下降43%;公寓成交面積69.5萬平,同比下降2.8%。
    專家表示,公寓有特定的群體在,預算不多的剛需一直是公寓成交的主力,2021年深圳300萬以下公寓成交佔比達63.5%;賣得好的,比如會展灣水岸廣場、世茂之都、深國際萬科和頌軒等,這些公寓都有一個特點,小戶型、低總價。反觀“兆鑫H+”,主流價位500至800萬,對於剛需來說上車門檻太高。高不成低不就,這也是“兆鑫H+”去化一直不理想的重要原因。

    公寓硬傷稅費與信貸    

    公寓存在產權年限短、居住舒適性差、梯戶比、容積率等問題,但不要緊,深圳市面已經有公寓逐個打破這樣的問題,比如寶安會展中心片區的會展灣東城,幾乎和住宅小區無差別,有小區、有花園、有配套,就連產權也做到了70年。
    但從根本上來說,它的土地性質不會變,而這也決定了它在稅費與信貸方面將與住宅拉開距離,這也是公寓最大的硬傷。除此之外,公寓的價格相比周邊住宅往往可打個8至9折,也正是這看似的便宜,使得許多人選擇公寓,但實際公寓的交易成本極高,這點直接體現在稅費上。
    在二手房市場,公寓的稅費一般為15至20%,比住宅高出一大截,以一套總價150萬的公寓計算,單稅費就需要花費20萬左右。高昂的稅費成本,無形中吞噬了房子大半的漲幅,每交易一次,就得脫一層皮。賣家不甘心、買家不敢下手,長期的僵持局面,導致公寓的流通性奇差,而房子一旦失去流通性,價值就會大打折扣。
    信貸就是杠桿,房產投資最大的魔幻力,2020年深圳房價瘋漲,泛濫的經營貸、消費貸,就是幕後黑手;2021年深圳房價能穩住,得益於指導價,而指導價的本質就是信貸,銀行限貸後,3成首付變5成首付,5成首付變7至8成首付。公寓的信貸天生不如住宅,公寓首套是5成首付,住宅正常是3成,同樣150萬的首付預算,買公寓,最大只能到300萬,而住宅卻可以達到500萬。其次,公寓貸款最長只能貸10年,住宅可以長達30年。
    稅費與信貸是公寓的老大難題,從投資的角度講,個人不贊成。公寓入場容易,脫手難,稅費吞噬漲幅、貸款切斷需求。
    從自住的角度講,市面上的公寓大多不如住宅,雖然官方現在有意在把公寓住宅化,但是距離住宅的舒適標準還有很長一段路要走,如果是作為過渡,盡量選擇核心區小戶型公寓,不為別的,只為以後脫手相對容易。
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作者:wyx
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