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東莞2月二手房樓市成交量創新低

发布日期:2022-02-19 15:45
    全國房價漲幅遙遙領先的城市東莞,現在是千萬級常住人口城市裡面樓市成交最低迷的。剛剛過去的1月份,新房成交1,720套,二手房僅成交791套。二手房成交量已經連續4個月低於1,000套,連續9個月低於2,000套。
    然而2月份截至目前,僅成交274套,可能要創下東莞有記錄以來二手房成交量的新低。東莞在2020年7月25號發佈二手房限購政策,在此之前東莞從來沒有實行過真正的全面限購。在我看來一個城市實行嚴格有效的全面限購,才是真正對樓市調控態度的轉變。
    那些新房限購二手房不限購,限售不限購,假限購等等政策都是在樓市調控上面實行虛情假意的曖昧態度。他們初衷不想調控樓市,或者這個城市根本經不起調控。
    東莞房價在短短幾個月內屢創新高,這背後有一股力量,深圳購房者的力量。在此之前東莞新房限購二手房不限購的情況下,新房限購就“形同虛設”,只要二手房購買力足夠強,推動二手房價格不僅可以推高新房的價格,還能激發更多有名額的購房者去搶購新房。
    不管是什麽形式購買的房產,最終都要到二手房市場變現,只要二手房方便流通,足夠活躍,新房就一定不缺乏購買力。根據不完全統計,過去東莞活躍片區有約40%深圳購房者的身影。
    假如東莞一個1,000戶的小區,均價3萬每平方米,在2020前有50套二手房出售,3萬每平方米是小區附近居住購買力可以接受的價格,前面40套被大部分附近剛需和小部分深圳購房者以均價3萬每平方米買完以後,剩下的10套還有20個購房者,小部分是附近剛需,大部分是深圳購房者,由於深圳購房者購買力大於東莞購房者,10套房子的成交被深圳購房者相互加價,最後一套成交高達5萬每平方米。
    高點是少部分人支撐的,大部分基礎是東莞購房者鋪墊的,東莞過去很多片區不斷創新高的房價是由深圳為主的購房者推上去的。東莞限購啟動的真正調控把房價推向高潮的力量壓下去了,過去以深圳為主的最強購買力沒辦法過去接盤了,過去的熱點片區剛需購買力不能對現有的價格產生剛性兌付的擠壓效應。
    過去深圳購買力推高的價格,現在東莞購房者接不住了,加上大環境的低迷造成了現在東莞冰封的樓市。不僅二手房成交量慘淡,新房開發商早就感受到了缺少深圳購房者的不足,去年就有很多東莞開發商可以接受深圳購房者先付首付,一年後滿足購房資格再辦理貸款網簽,並且很多開發商可以代為辦理購買社保。
    也有很多深圳購房者按耐不住,現在東莞的房子到底能不能買。按目前東莞這麽用心的調控政策肯定不能買,東莞整體還是以新房為主的增量城市,人群結構對比過去有大量深圳購買力支撐起來的房價還有差距。
    只有東莞放開深圳購買力進入,房價才有可能起來。如果說臨深城市買房住,惠州和中山是騙你感情的,東莞才是真正可能騙你過去住的。東莞和深圳擁有最大的接壤面積,通勤有最多的高速公路和城際道路,東莞大部分片區開車一小時可以到達深圳打工賺錢的地方。但是東莞關閉了大量深圳購房者買房通道,在真正限購政策沒有放松的情況下,東莞樓市只能艱難的走上自力更生的道路。
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文章来源:
作者:wyx
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