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樓市“斷奶”均價回1萬元內

发布日期:2022-02-23 17:23
    站在2022年,剛需買房的群體們疑惑。回顧上一年,行情並不好;另一方面展望新一年,房市有所熱度。今後的房市走向何方?其實,還可以從過去的蛛絲馬跡中尋找答案。回望2021年,樓市的一個大特點是,階段性銷售均價重回多年前水平。例如三季度至四季度單月銷售價格,回落至1萬元(人民幣,下同)內。三季度至四季度,房產銷售疲軟、去化速度減弱、土地流拍大幅提高,無論新房還是二手房銷售,都呈現出不振。
    數據顯示,在“金j銀十”的前後,房產銷售額單月同比下滑幅度達到15.8%、房產銷售面積同樣下滑幅度達到了13.17%,當月房產新開工面積17,000萬平方米,同比2020年“金九”的20,100萬平方米降幅達13.54%。
    如果說僅僅是單月出現這幅“萎靡”的局面尚且可以理解為正常現象,然而自從2021年二季度之後,房地產開發和銷售就表現出持續下行的態勢,這已經是房產開發“7連跌”了,增速僅8.8%的增速水平(這是近些年來,第一次跌至個位數內)。
    根據統計局的房產數據顯示,在2021年下半年之後到2022年初,樓市銷售價格就不斷下行,銷售價格重回1萬元之內,我們按照銷售額除以銷售面積計算,那麽在Q3末期至Q4初月單月房產銷售均價為9,757元每平方米。
銷售均價重回1萬元以內,這超出了不少人的心理預期值,在2021年年中,新房銷售的平均價格已經到達了10,700元每平米,一舉跨越萬元大關,然而在幾個月之後卻重新退回1萬元以內(而且,不僅是低於之前的價格,同時低於2020年的9,860元每平方米。)
    如果說,房產價格從1萬元降低至9,757元,僅僅下滑了250元每平米不足為奇的話,那麽近期還有很多房子正在出現“跳價銷售”的模式。在深圳、上海、合肥、南京、成都等屢屢出現。
    深圳福田區一個“優質”學校房小區,1年前的二手房交易市場可謂一房難求,據當地中介告訴,這個片區只要有房子出現,無論價格多離譜,都會被購房者快速買走。因為這裡的房產附屬價值確實很高,配備了優質的小學和初中。然而從2021年三季度至2022年初,隨著教育雙減、學區改製、老師輪流的出現,曾經高昂的學校房開始跳水了,有一套原本市值2,500萬元的房子,近期掛牌價格降低至1,900餘萬元,然而最終沒有銷售掉。
     在上海,一位房東連夜把自己囤了多年的93套房子全部對外“降價銷售”(其實並未降低很多,實際成交價與市場價格基本持平),在短短的25個小時內,這些房子銷售一空。經手辦理的房產中介說到,隨著房產市場各項新規的不斷出現,房子已經不太可能繼續重復過去20年的高漲局面了,近期這種“甩賣房子的二手房東”並不少見。
    據瞭解,合肥曾經被譽為是“霸都”,在2014年至2017年,房產價格的上漲幅度一度領先全國各大城市,也一度成為了炒房客的聖地。然而自從21年二季度短暫的聒噪之後,就瞬間陷入了“涼涼”的境地,多個二手房小區開始調低掛牌價格,有的降幅1,000元每平方米,有的降幅3,000元每平方米。
    其實,房市之所以會出現這種“收縮”的局面,其核心原因內主要在於資金面收縮導致的,中原地產的首席分析師張大偉指出,隨著銀行信貸收緊和購房需求的透支,房市已經進入到了全面“退燒”的狀態,不少城市甚至出現了斷崖式下行的新狀態。
    經過20多年的發展,房地產早已經形成了高度資金依賴性,在前幾年,某房企還曾以高周轉、高負債出名。如果A房企想要購買一塊價值2億元的地皮,然而手中只有資金5,000萬元,那麽A房企就可以通過手中既定的資產(或者正在開發的樓盤)作為抵押,向銀行申請1.5億元的巨額貸款,拿到這筆借款之後,房企立馬進行購地皮、建售樓部然後開啟預售,整個項目在一套房子未建的情況下,預收款5億元,不僅償還完畢銀行貸款1.5億,而且還提前盈利3.5億。整個樓市在“銀行信貸”的支持下,發展如火如荼。
    到2020年,房企這種“高融資”的情況開始徹底轉變了,首先是央行提出“三根紅線”策略,要求房企們在限定期限內降低負債率等,逾期未完成則減少融資增幅;其次在2021年再次提出了“2上限”為各類金融機構制定了向房地產開發商和購房者發放貸款的上限比例。於是乎,隨著調控越來越密集,銀行對房市的資金支持也呈現出大幅收縮的態勢,一方面房貸利率頻頻提高,另一方面個人購房者貸款審批時間拉長、二套房更是直接停貸;對於房企而言,在缺少資金支持的背景下,千億級房企觸雷也數見不鮮。
    不管在房產上升期,還是在房產下行期,能否買房才是購房者比較關心的問題。那麽,隨著樓市這一系列“涼涼”的信號襲來。專家在2202年多次說過,今後炒房將成為越來越專業的事情,言外之意是“房子不是不能買,也不是不可以買,但是炒房並不是普通人隨便就可以賺錢的。”隨著房地產進入到了下半場,城市差異化漲跌格局會更加凸顯出來,一線大城市、核心區域城市的房產或在產業的強勁支撐下,依然會繼續上浮,然而多數三四線城市、收縮型城市的房產,會因為產業不足、就業崗位不足、人口凈輸出的原因,導致住房需求不足進而出現下行的情況。
    這也是2021年至2022年,不少購房者爭論熱度較高的話題。2020年全球遭遇黑天鵝的侵襲,美國、日本、英國、德國、法國等TOP前20的國家,除了中國、瑞士等3個國家依然正增長之外,其他的17個國家紛紛收縮後退。2021年為了提振增速,美國、日本、歐洲央行紛紛開啟了寬松化的貨幣政策,當前全世界資本市場,可謂滾滾洪流。
    帶來的結果顯而易見,國際大宗貨物的價格快速上浮,房地產同樣遭遇到了“資金的熱捧”,加拿大、澳大利亞、印度、韓國等超過89%的國家樓市正在“飛舞”。但其實我國專家認為,我國的房產大概率不會同樣遭受到“通脹影響”。央行的“3+2”政策早已開始多方位,牢牢把控住了資金進入房市的渠道,即便是國際資本滾滾而來,國內的房市依然會保持平平淡淡的走勢,沒有資金註入,價格上升依舊是一句空話。
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作者:wyx
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