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北京住房租賃市場或將進入法治化軌道

发布日期:2022-02-23 19:33
    在2021年12月8日至10日召開的中央經濟工作會議上,關於房地產市場的定調引發了樓市的強烈關註。“要堅持房子是用來住的,不是用來炒的定位,加強預期引導,探索新的發展模式,堅持租購並舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。”這百餘字,為2021年的樓市蓋了棺,也為2022年的樓市定了調。
 8月被稱為“史上最嚴租賃法規”的《北京市住房租賃條例(征求意見稿)》(下稱“北京條例”)開始對外征求意見,這是繼2020年住建部發佈全國性法規《住房租賃條例(征求意見稿)》之後,中國第一次針對住房租賃市場的地方性立法。在《住房租賃條例》征求意見未定稿的背景之下,北京市在地方性立法的探索,引起了整個住房租賃市場的關註。
 北京條例對押金規則、租金貸規則以及合同網簽和備案等規則做了詳細規定。“據我了解,這份征求意見稿在結束征求意見後,已經進入下一階段的立法流程。”北京市房地產中介行業協會秘書長趙慶祥表示,北京市人大一審已經通過征求意見之後的草案,如果一切順利,最終版本在2022年可以獲得通過。
 根據公開資料顯示,除北京外,上海早在2004年就發佈了《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》,目前施行的是2014年修正之後的版本。2021年年末,杭州也推出了帶有行業自治性質的《杭州市住房租賃行業行為規範》,要求建立房源備案製度。
 據瞭解,北京條例規定押金不得超過一個月的租金,一次性不得收取超過三個月的租金,還規定租房押金必須交由第三方賬戶托管,這意味著押金再也不能進入企業賬戶,用作企業的經營和擴張,企業也無法一次性收取半年甚至一年的押金,來形成資金池——長期存在於市場中的“長收短付”(一次性收取租客半年甚至一年的租金,但對房東的給付仍按月結算或按每三個月結算,以形成資金池)做法,將成為歷史。
 “北京條例一旦落地執行,對制止‘長收短付’肯定能發揮很大作用。”其實很多人早就察覺出“長收短付”“高收低租”大有問題,但此前沒有法規加以約束,只能任憑一些企業“胡來”。專家說道。
 在北京條例中還有對租賃合同實行網簽備案的內容,值得註意的是,實行網簽備案,也出現在了2020年住建部發佈的《住房租賃條例(征求意見稿)》中,兩部法規對網簽備案的要求內容基本相同。這是效法對房屋買賣合同的管理方式,將房屋買賣市場中的監管方式復製到租賃市場中。這也預示著,住房租賃市場的“強監管”時代即將來臨。
 此外,租金貸也被納入監管。按照北京條例規定,租金貸只能付給借款人。此前,租金貸由銀行或其他金融機構借出後,不經過借款人(即租客)之手,直接進入住房租賃企業的賬戶。由此,租金貸變成部分企業的融資工具,借以惡性擴張。關於租金貸的規定一旦落地,住房租賃企業將租金貸視作融資工具的做法斷不可行。
    按照2021年中央經濟工作會議的部署,“加快發展長租房市場”提上了日程。有理由相信,住房租賃市場即將真正進入法治化軌道。
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文章来源:
作者:wyx
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