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今年樓市60天內23城或將“約束降價”

发布日期:2022-02-23 19:40
    根據數據顯示,到2022年初,短短60天內,23城“約束降價”。如嶽陽在該項舉措中,直言中心城區的新房銷售價格,不可以高於備案價格,同時也不能低於備案價85%,不然將無法辦理網簽手續。
    簡而言之,“房地產企業可以自行降低銷售價格,但是在備案價的基礎上,降幅不能超過15%。”限制下滑,其實並不是第一次出現,在住房發展歷史上,多次出現過這種情況。2019年,受到樓市調控加碼、房貸利率升級的影響,城市房市“陰落不止”,還有的房地產開發商直接降低20%銷售。例如廣東省一個城市的一家樓盤,在降價銷售之後,對於已經銷售掉的20多套房產,進行逐個補償,最高每套房子補償金額達到了200萬元(現金或車位等資產替代)。
根據第一財經給出的數據統計,到2022年2月份,全國共有23城發佈了“限跌令”。其中有的城市是直接發佈指導意見,有的則是通過約談房企,限制惡意降價,不然就不給這樣的樓盤和房產網簽的方式。這些城市包括沈陽、嶽陽、昆明、唐山、江陰、鄂州、張家口、株洲、永州、張家界等。
    其實,這並非新規定,早在2020年,東莞、馬鞍山、贛州、碭山、邳州、恩施、合肥、桂林、惠州等多個城市,都前後發佈過限制舉措,雖然“限制的下限”不同,但都是給了房企一個價格保底要求。例如東莞、馬鞍山等城市,要求房企的新房銷售價格不能低於備案價格的10%,大連則相對較為保守,只給出了5%的比例。
    當初的贛州限制策略比較“狠”,所有房企的實際價不能低於申報價格的特價房銷售。更為甚者,合肥有一家樓盤把價格從1.8萬元降低至1.6萬元銷售,促銷價格出爐之後的第三天,這家樓盤迎來了當地房管局的視察和約談,最後該樓盤上調4,000元,不僅限制它下滑,反而促使它上漲了。
    維持房產平穩,其實有著深層次的原因,隨著第七次人口普查數據出爐,60歲以上的人達到2.6億人,占比18%,而且專家預計在未來的額5至10年內,還會更加提升,2021年新生人只有1,062萬人。
    人口減少和生育率的下降,這是一個大事情,因為人口關系到消費能力,同時也影響著各行各業的發展速度,最終對GDP的增速起到影響,一旦人口開始減少,那麽內需不可避免下滑,進而波及到GDP增速問題。根據聯合國發佈的《世界人口展望》報告預測,到2100年前後,全球人口規模在110億人左右,到那個時候,中國的總人口大約為10億人,比起現在,我國的人口會出現一定程度的下滑情況。
    而高購房成本和房地產吸納了過多的社會資金,被認為是導致生育降低的主要原因。比如一個家庭有父母親兩個人,每個人月入平均8,000元,那麽家庭月收入就達到1.6萬元,家庭生活開支4,000元,養育一個孩子開支3,000元,月結餘9,000元,年凈存款10.8萬元。在沒有買房之前,生活是比較滋潤的。但一旦購買了房子,家庭從凈留存9,000元瞬間轉變到了“月光族”,而且還背負巨額債務。
    在一般二線城市,住房平均1.8萬元至3萬元,一套3居室的房產,面積在100平米左右,那麽總價值達到180萬元至300萬元。采用按揭貸款買房法,首付款54萬元至90萬元。月供達到7,000元至1.5萬元。家庭月結餘扣除7,000元至1.5萬元月供之後,結餘的存款在至6,000元至2,000元之間。
    眾所周知,房地產高速發展的跟進就是源源不斷的資金註入,經濟委員王林就指出,過去的幾十年裡,房地產吸收了超過300萬億的資金規模,一旦樓市失去了資金進入,那麽實體發展自然受限。這也是當前房地產市場正在發生的事情。對於購房者而言,本月買房和下個月買房,或者推遲3至5個月買房沒有太大的差別。
    然而對於房地產開發商而言,這樣的情況並不理想。一方面他們缺錢,而過去已經產生的巨額融資貸款需要償還,另一方面市場上購房需求明顯減少,首套房開始觀望,二套房限貸紛紛隱遁。房企們玩了幾十年的空手套白狼的招數行不通的情況下,如何解決回款不足、現金流不足、資金面不暢、還有人催債的窘境?只有一個辦法,就是“降價促銷”,預期通過降低銷售價格,把市場上遊蕩的散客們用低價的方式收入懷中,進而帶來更多的回款和現金流。所以說,當前房產長期而言會下滑。
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作者:wyx
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