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虎年首月穗樓市仍未脫離“冰凍期”

发布日期:2022-02-24 15:28
    近期的情人節剛過,大部分飲食男女又陷入了缺失愛情的孤獨沉溺。但對於現在的年輕人而言,愛情誠可貴,房子價更高。2022年的廣州異常濕冷,但更像寒冬的,莫過於廣州依然備受“冷落”的樓市行情。受疫情、臨近假期等因素影響,廣州樓市在春節期間無亮眼表現,新房成交量更是遭遇近10年新低。根據中指研究院數據顯示,整個假期期間,廣州新房共成交僅17套,成交量同比去年春節期間下降近7成。在成交面積上,與去年春節相比更是下跌達85%。
    據瞭解,1月的廣州,新建住宅價格平均價24,408元(人民幣,下同),環比微漲0.33%。全市一手住房成交9252套,環比下降20%。而在二手房價格上,平均價28,703元,環比微漲0.46%。根據廣州市房地產中介協會最新數據顯示,1月二手住宅網簽量近五個月以來首破7,000套,環比微幅增長0.94%。
    其實,回顧牛年,廣州樓市就已經進入“冰凍期”。尤其是去年9月二手房指導價發布以來,廣州樓市進入了量價齊跌的狀態。2021年全年,廣州賣出11萬套新房,二手房成交量為11.7萬套。二手房成交量在放眼過去的五年裡,排名五年內倒數第二……業內人士分析認為,這與貫穿去年全周期調控息息相關。信貸監管加強、人才購房政策收緊、二手房指導價的出台等一系列政策,使得廣州樓市自2021年年中就進入持續調整階段,市場迅速降溫,成交低迷。

    開發商們蓄勢待發

    90度地產與許多業內人士聊天發現,這是廣州許多開發商與購房者的共同心態。大多數人對即將到來的廣州3月“小陽春”,滿懷期待。
    比如,透過開發商在一季度營銷層面上的安排,也能看到些許蛛絲馬跡。根據不完全統計,2022年春節期間,廣州共有近100個樓盤售樓處正常營業。其中越秀、保利、萬科等企業利用線上線下多措並舉,吸引客戶眼球。但在實質優惠折扣上,卻是雷聲大,雨點小。
    對此,專家分析表示,“不打烊的樓盤進行暖場蓄客,促銷折扣力度有限,實際認購數據不多,主要是為了即將到來的節後營銷旺季做準備。”中原地產廣州總經理黃韜表示:“經過持續一年的調控,最困難的時間已經過去,更多的開發商要面對的是要如何在2022年重新恢復銷售,所以開發商在年後這個階段正在蓄力待發,就是說已經在準備了。”
    “由於年前很多項目還未拿預售證,所以新供應較少,過年期間成交也較少。”專家指出:“節後市場有兩個特征,一是一季度市場觀望的情緒依然較重,價格可能會繼續調整;二是經歷1月的冷淡成交,開發商資金將再次緊張,預計開發商節後推貨將更加積極。”再加之春節前,房貸利率下調、放貸審批加速,節後兩會召開在即等因素,開發商也寄望於春天,蓄力準備“小陽春”。

    購房者的機遇

    目前,廣州樓市中,購房者對於房地產市場目前來看主要是剛需和改善型的買家為主,投資客對房地產的投資已經退出市場。
    “心態上來說,改善性購房者則會觀望樓價會不會再跌一點,但對於許多剛需來說,合適自己還是會買。”不少業內人士表示,一季度的廣州樓市蘊藏新機。據廣州中原研究發展部預測,今年廣州新房供應與去年相當,可能會達到11萬套,供應充足,而且中心區供應增多,加上去年集中拍地項目集中入市、還有不少比較特殊的限價項目可能也會入市,在一手市場競爭較大的情況下,廣州購房者的選擇面也會更大。
    根據大數據顯示,2022年廣州預計將有126個新項目亮相,相比去年同期統計的數據(79個),項目數量猛增54%。在專家看來,各種促銷將在春節過後大大推進,開發商或許也會采取以價換量緩解資金壓力。在新房供應量猛增,成交量下滑的情況下,廣州房價2022年上半年態勢走低,價格下跌,這似乎是合乎邏輯的分析。
    但也有專家分析表示,廣州房地產市場供應一直很平穩,甚至說一直供應很充足,只不過它有區域上的不平衡。比如南沙、花都這種供應量也大,但成交量也大,但是像天河越秀這些供應就很少。“一些優質樓盤一些地段比較稀缺,配套比較完善,交通比較便利的這種房子價格仍然有上升的空間。相反一些供應量比較大,還有一些發展中的新區,房價方面目前看來還是穩中有降的,有可能出現價格回調”。

    樓市春天的信號

    近期,有市場消息稱,廣州個別豪宅備案價突破14萬。隨即群眾紛紛揣測,廣州一手房限價政策有所松動,今年相關部門擬對剛需及豪宅項目采取“分級備案”政策,針對豪宅的限價政策將放松。
    但廣州市住建局相關人士迅速回應表示,廣州一直以來都實施嚴格的住房價格指導,但各個樓盤備案價,是根據周邊樓盤情況進行通盤考慮的,並實施動態價格指導,沒有按價格專門去設置一個紅線。
    “之前廣州嚴格實施限價令,房價控製比較嚴格,超過10萬元的項目就不再受理審批了。現在市場下滑,考慮到需要給市場穩定信心,近期一些高價項目會適當獲批,市場也就會傳播這一信息,這是最關鍵的。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
    農歷年之後會有一波行情,但不能認為是會火爆的大行情。專家指出:“預計元宵節後,新一輪的促銷工作會加快,客觀上使得2月份交易呈現緩慢復蘇的狀態,而到3月兩會後,預計各類利好政策會明顯增多。”
    專家認為,從1月份信貸數據看,明顯好於預期,後續要關註銀行信貸政策變化所帶來的影響。後續房企和銀行之間的親密程度會增加,客觀上會進一步刺激市場交易的活躍。李宇嘉表示,今年一季度可能仍是一個觸底的階段,但也不能指望上半年就會很快出現反彈。
    “市場可能會回升一點,但我認為可能還是比較弱勢的,整個上半年應該處於一個弱勢的走勢。一方面整個市場的信心還需要修復,另一方面在利率上還沒有出現明顯的下降。雖然我們看到當前LPR有所下降,但幅度還相對較小。”
市場高估了政策糾偏的力度和此次糾偏的基調(保交樓而不是救市),後續政策走勢還有待信貸政策、地方調控政策的變動,一季度的兩會和政治局會議是一個窗口期。但至於利好政策何時能兌現,需要進一步觀察,至少會比之前支持更多。
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文章来源:
作者:wyx
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