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穗樓市政策或調控鬆綁區域化更明顯

发布日期:2022-03-23 21:23
    記者從業內人士口中瞭解到,近日一直有消息稱,廣州多個區域的限價標準將會放鬆,為樓市開啟上升通道做足前提準備,“出手救市”意味越來越濃烈。針對市場如此躁動,廣州接下來有沒有可能出台調控放鬆政策等問題,專家表示,在“暖風頻吹”的當下,不排除有這個可能。畢竟,現在市場熱度分化嚴重,主城區雖然起來了,但是郊區還是一片寒意。廣州作為整個灣區樓市的風向標之一,面對有“躺平”傾向的灣區樓市,給廣州適當“發糖”,也能提升樓市信心。

    增城或可鬆動首付比例

    綜合來看,之前灣區城市開始降首付比例,廣州也可能存在一定降首付比例的可能性。畢竟,首付比例下降,最直接利好的是剛需客群。這與去年底,高層多次強調的“保障剛需群體住房需求”的要求相吻合。同時,如果在降低首付比例的同時,加強購房資金來源的審核,也能有效避免炒房客湧入。
    從理論上來看,廣州降低首付比例的操作是有可行性的。那麽,哪個區域可能鬆動呢?
    專家預測增城放鬆的可能性比較大。首先,回顧國內目前已經出台兩成首付消息的城市,都有一個共同點不限購。因此,廣州如果降低首付比例,大概率也會選擇不限購區域推進,而廣州不限購區只有增城和從化。對比之下,增城庫存量、供應量都很大,而且客群構成以剛需客為主,降低首付比例,既能滿足購房者的上車需求,也能有效推動區域新房去化。
    其次,目前增城的樓市,已經經歷了長時間的低迷。由於片區沒有新增利好帶動,而且新盤“內卷”嚴重,部分項目為了吸引客戶,不得不以價換量,甚至有部分樓盤,目前售價已經低於地價,降無可降。前段時間,記者瞭解到,增城不少樓盤甚至準備“集體降價”,賣出去一套算一套。在這樣的市場背景下,給增城“發糖”,提振一下市場信心,也顯得十分必要。

    二手房信息應更透明化

    相比起已經逐步回暖的一手房,廣州的二手市場,依然低迷。自去年廣州公佈了二手房參考價之後,二手房的成交量一路向下,去年中甚至呈現斷崖式下跌。如今,“市場情緒”消化的七七八八,但是二手房在新房的沖擊、以及信息的不透明下,依然萎靡不振,成交量同比簡直“腰斬”。
    事實上,廣州二手房參考價目前在執行過程中,已經“名存實亡”。二手房參考價,主要影響的是銀行的放貸評估標準,如果銀行按照二手房參考價發放貸款,二手房買家將增加不少首付成本。但是此前,記者曾致電各個銀行瞭解到,目前各銀行放貸,基本都是以市場價為參考標準。現在,二手房參考價對廣州二手樓市最大的影響,當屬信息不透明。這樣一來,不僅拉低了二手房買家對房源的心理預期,同時也大大增加了溝通成本,要多次詢問仲介,才能瞭解真實的房源掛牌價。
    買家耐心一旦被消耗,自然更容易轉投一手房的“懷抱”。考慮到二手房參考價在實際操作中已經“名存實亡”,官方撤回二手房參考價的可能性並不大。但是,隨著二手房參考價對實際交易的影響降低,或有可能要求各大二手交易平臺恢復掛牌價的正常顯示。

    人才落戶標準或放鬆

    去年末,專家對今年樓市進行預測時提到,放鬆人才落戶標準,可能會是今年廣州放鬆調控的主要方向。一方面,“搶人”,特別是搶人才,依然是各個城市接下來的主擂臺。另一方面,回顧國內樓市以往的發展週期,每當房地產市場出現過快下滑時,放鬆人才政策,都是幫助樓市企穩的主要手段之一。
    如2019年,棚改大幅減少之後,多地新房成交量萎縮,樓市進入下行通道。而當年人口引進政策大幅度的放開,是幫助樓市“止跌企穩”重要因素。而從去年開始,多個城市的成交量出現大幅下滑,樓市陷入低迷。在此背景下,我們推測,人才引進政策有可能再度迎來放鬆。當然,就廣州而言,由於廣州市場熱度分化嚴重,因此我們預判,中心區放鬆人才落戶的可能性不大,反而是一些熱度回落比較嚴重的區域如白雲、番禺、南沙,有可能迎來放鬆。
    更何況,廣州手裡還攢著另一個“大招”,差別化落戶。
    早在2020年,廣州人社局就發佈了《廣州市差別化入戶市外遷入管理辦法》徵求意見稿,探索的實施範圍為白雲、黃埔、花都、番禺、南沙、從化和增城7個區。根據徵求意見稿的內容,在以上7區內創業或就業,且同時符合以下條件的人員,可將戶籍遷入廣州,辦理入戶。
    首先,擁有國內普通高校全日制本科學歷或學士學位(單證),或擁有國內普通高校全日制大專學歷,或全日制技師學院預備技師班、高級工班畢業人員、其次年齡在28周歲及以下;申報時須在差別化入戶實施範圍區域內連續繳納社會保險滿12個月。不過目前,差別化入戶的正式檔還沒下發。但是在去年末廣東省人民政府發佈了《廣東省新型城鎮化規劃(2021—2035年)》規劃中,再次強調了要調整廣州、深圳兩個超大城市的落戶政策,鼓勵中心城區與郊區實行差別式落戶。
    當然,除了上述提到的幾點,今年的限價政策、房貸利率,大概率也會繼續鬆動。總的來說,今年的廣州樓市,已經開啟上升通道。專家認為,根據往年的經驗,3月份是調控的高發期,誰也不知道“大招”會在什麽時候放出來。但可以肯定的是,即便“大招”明天就落地,從政策反饋到市場,還需要一定的時間,不用因為焦慮,而慌忙“上車”。不過,如果已經做好買房準備,而且看中的是熱門區域,建議可以珍惜眼前“窗口期”。
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作者:wyx
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