引言：3月28日，A股房地產板塊繼續走強，截至下午收盤，泰禾集團、陽光城、中交地產、華夏幸福等近20家地產股漲停。其中，陽光城收報4.25元，漲幅達到10.1%，成交額30.55億元，總市值175.97億元。此外，央行表示，將持續大力支持中小微企業，堅定防範化解房地產市場風險，積極推動房地產行業轉變發展方式，鼓勵機構穩妥有序開展並購貸款，重點支持優質房企兼並收購困難房企優質項目。高層屢屢表態釋放積極信號，前景勢頭如此之好，政策窗口期是否已來臨，樓市僵局是否真的會被打破…
      春節後的第三月即將結束，樓市依舊是“有人歡喜有人愁”。據瞭解，3月1日至25日深圳新房住宅網簽數為1,814套，二手房住宅網簽套數為786套，均未超過2月份的成交總量。很多人對此質疑，深圳樓市是否真的“不行”了，專家表示“未必”。據悉，自2022年3月31日24時起，新城燕瀾和鳴項目現場銷售價格將在現有基礎上上調3%，部分人士稱，這是深圳新房漲價打響的第一槍。在整體市場都在向好“向暖”的方向發展過程中，其實只要看清今年深圳樓市規律，必定也能走出“迷霧”，走出一條“光明大道”。
      樓市“回溫”最缺購買力
      探究深圳樓市為何一直未能走出“破冰期”，專家表示深圳購買力受到重創，也是深圳樓市低迷的主要原因之一。
      疫情使到很多中小企業難以生存，減薪裁員常有發生；高收入代表的房企員工，在2021年也不好過，獎金年終不保，甚至有些還被欠薪，並且深圳幾個重要企業受到美國制裁影響，如華為2021年營收銳減2,574億元，直接影響龍崗GDP負增長等，可以說，深圳最具有購買力的一批打工人，在2021年的收入都受到影響。
      但在種種艱難情況下，深圳房價依然“堅挺”，並沒有下跌的跡象。這就使到購房者和樓市“雙雙嘆氣”。並且近一年，深圳學區不斷調整，深圳備受炒房客喜愛的學區房的神話也在逐漸幻滅，炒房客大批撤離深圳樓市。深圳樓市越發冷清，街邊掃地阿姨都在談論房價的盛況一去不再。
      用參考價價值調動樓市
      對於深圳樓市何時“轉暖”，專家分析在四月深圳或許會有政策出台，解綁樓市。因為全國樓市都處在慢慢回溫的狀態，但是深圳，甚至大灣區還是一潭“死水般”的安靜。深圳二月份的樓市成交數據出台，再次證明深圳現在逐漸失去了全國樓市風向標的地位，讓深圳購房者的信心又一次受到打擊。專家認為，如果想要深圳樓市在短期內打破低迷狀態，得從供應量和購房者心理預期入手，如增加樓市供應量，二手房限售時間改短。
      記者查看深圳市房地產信息平台瞭解到，今年2月份，僅一個住宅項目拿預售，推出500套新房。在二手房方面，截至2022年2月8日，深圳掛牌出售的二手房源僅3.20萬套，與2021年11月底相比，掛牌量大跌77.92%。重要原因就是二手房參考價和新版二手房交易網簽系統上線。
      市場供應量不足，是樓市乏力的重要因素之一。
      對此專家分析指出，首先要打擊新房捂盤，將二手房限售時間改短（五年變三年），再刺激房源入市，增加樓市供應量，或許可以作為接下來的重要調控手段。其次要放松二手房參考價，增加樓市信心。二手房參考價發佈一年了，確實對“穩房價、穩預期”作出了重大貢獻，參考價也成為樓市的“定海神針”。專家認為，要充分利用參考價的價值來調動樓市，可稍微提高參考價的標準線，繼續刺激二手房業主出手房源。另一方面，可以直接增加購房者的購房貸款額度，或許會比降房貸利率有用的多。
      房企啟動營銷轉介成交
      3月26日，一份《關於新城燕瀾和鳴項目調價通知》的文件在深圳地產圈流傳。文件顯示，經新城控股華南大區統一部署要求，所屬項目所有房源售價將適當上調。經公司領導研究決定，對新城燕瀾和鳴、新城禦瓏公館項目原銷售政策調整如下：自2022年3月31日24時起，新城燕瀾和鳴項目現場銷售價格將在現有基礎上上調3%，且該消息已經得到記者證實。
      據瞭解，文件提到了兩個項目，前者位於深圳市坪山區，後者位於東莞市石碣鎮。新城燕瀾和鳴置業顧問都表示，“價格很便宜，現在市場已經回暖了”。另一位深圳中介人士確認稱，傭金3個點，漲價3個點，現在有折扣特價房6至8個點優惠，單價每平方米3.6萬元，正常折扣是3個點。
      實際上同其他銷售滯緩的新房一樣，新城燕瀾和鳴近期特別是3月份在各渠道均啟動了大幅營銷轉介活動。3月初，該項目的置業顧問還在各大新房購房群中發佈特價房消息，並表示轉介紹成交有3.8%傭金，這一傭金比例在深圳新房市場屬於中等偏上水平。
      記者還註意到，目前項目還推出多套特價房，原價區間330萬至370萬元，以一口價形式降價20萬至25萬元，活動時間3月21日至3月27日，並推出了線上觀看直播互動、居家雲看房抽獎，以及轉發截圖錄屏分享200至600人送購物卡等活動。
加價或是一種市場策略
      該項目上調售價被部分人士看作是打響了深圳新房漲價“第一槍”，不過樂有家控股集團營銷總裁賀玲表示，“幅度不大，不是真正意義上的全面上調，是營銷策略，不過不排除是市場企穩後回升的信號之一”。
      有業內人士分析稱，通過多方核實瞭解，實際上按照文件通知，該項目或並非真正向上調價，更多是收回之前折扣或在降價基礎上的稍微調高售價，開發商方面也未調整備案價。
      一位深圳地產高管人士說到，“首先現在深圳市場環境並不十分具備調高價格的條件，1至3月各種因素影響，房企季度業績並不樂觀。現在距離月底有一周時間，調高價格或者收回折扣，促使客戶下定金也是之前常用的營銷手段。不能只看到它未來要加價，有可能也會給渠道加帶客傭金等，未來可能還有一些措施來配合調價”。
      專家表示，深圳樓市在近期會不會有“小陽春”，主要看官方的決心，看政策何時出台，怎樣出台。對於該項目調價是否會引起市場跟隨，未必是市場的‘分水嶺’，未必會帶領其他開發商加價，現在的項目營銷各施各法，還是要看未來深圳市場的行情，如果開發商集中拿預售開盤，那說明樓市開始預熱了。