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深圳樓市“小陽春”底色難與往年媲美

发布日期:2022-04-07 14:55
    據瞭解,深圳第一季度新房的供應量仍處於低位水平,預計4月開始會有比較多新樓盤入市,屆時有望帶動成交氣氛上升,但由於深圳目前並沒有出台利好樓市交易的政策,因此“回暖步伐”不會太快,再加上上一波疫情的影響尤在,所以預計“小陽春”也只是3月基礎上的“小陽春”,難與往年的“小陽春”媲美。
    據深圳市住建局公佈的數據,3月二手住宅僅成交1,117套,同比下跌84%,環比上升28%;新房成交2,859套,同比下跌46%,環比上升46%。 持續在低位盤整的行情和3月突至的疫情,讓深圳地產經紀人原本希冀的過完年後的小陽春有點難產。面對15年來的二手房成交量低點,以及亦步亦趨的新房市場,很多人退出,很多人妥協,更多人在繼續尋找另一種可能。如在位於南山區科技園片區的中介小哥楊經理,由于近期賣房艱難,兼職干起了外賣小哥的工作,在午間高峰時段,他一小時內完成了8單配送。

    疫情後信心提升需求有釋放

    深圳最早發佈二手房參考價,以及最早將政府參考價格與貸款額度直接掛鉤,是這輪全國樓市調控中力度最強的城市。
    2021年2月8日,深圳樓市頒佈了一項重磅調控政策,宣佈建立二手房成交參考價格發佈機制,對3,595個住宅小區出台了詳細的二手住房成交參考價格標準。
    值得註意的是,與該通知一同發佈的還有全市住宅小區第一期參考價格目錄。在這份目錄中,官方給出的參考成交價與彼時市場的實際成交存在一定差額,不少熱點片區的實際成交價格大打折扣。這使得不少購房者在交易時貸款額度被動減低,買房的早期資金壓力變大,從而使得樓市交易動力變緩。
    專家表示,深圳二手樓市一直處於被參考價政策深深影響的環境中,也是3月成交量同比大跌的重要原因。美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示,3月深圳二手房成交量出現比較大幅的下降,主要原因是2021年3月二手房備案量仍然處於高位,二手市場盡管從2021年2月8日開始轉冷,但備案量是從4月才開始回落的,所以出現同比大跌的情況。
    “但總體來講,是由於2022年1至2月市場成交氣氛還不算太活躍,因此3月的備案量也不會太高,但已經比春節月份2月有所提高。二手價格方面,美聯物業檢測到3月的二手住宅價格已經回落到2020年第四季度的水平。”她說道。
    據數據顯示,3月深圳二手房價格環比下跌3%,同比下跌2%,進入了低價區間,多重因素影響下刺激了原本就有需求的購房者加快入市的步伐,讓3月成交量出現了環比上漲。
    不過可以看到,3月無論新房還是二手房,成交量環比較2月有所提升。樂有家研究中心認為主要原因包括以下三個方面:首先,2月是傳統春節月份,疊加疫情影響,成交量比較低迷;其次,一季度市場上出現了多個積極政策信號,六部委同天發聲,給市場傳遞了信心,提升了購房者整體預期;此外,深圳去年以來積壓了不少需求,疫情後隨著信心及預期的提升,需求有釋放。

    二手房參考價是新的價格錨

    據悉,2月深圳住宅二手房網簽總量為823套,新房網簽總量為1,954套,即便3月的成交量環比上漲,但仍舊處在行業低位。以二手房為例,專家統計了近15年3月深圳樓市成交情況。2022年3月深圳住宅二手房成交量是近15年最低,其次是2008年,月成交為3,439套,已是2022年3月份成交量3倍多。
    向經理在談及最近業務和市場情況時說,現在不好進入社區帶看,我們店兩個多月沒賣二手房了,主要賣周邊新房,惠州、中山和東莞等臨深城市的,以及一些出險房企在深圳打折的公寓。
    “我們也想賣點周邊二手房,客戶來了帶客戶上樓看看,幾分鐘的功夫”,向經理自我調侃道,“賣新房去惠州開車過去就要一個多小時,還不算要花的油錢。沒辦法,我們旁邊的門店,他們不賣新房,十幾年的老門店了,去年底關閉了。”剛開始房產買賣業務不好做時,一直靠做租單來拼業績,但近期帶看不方便以及租房淡季的來臨,不得不另謀出路。
    無論是買賣雙方還是行業從業者,均希望低位徘徊的市場能有轉機和暖風。而此時最接近現實的信號則是傳聞已久的二手房成交參考價調整。
    廣東省住房研究中心首席研究員李宇嘉認為,二手房參考價是新的價格錨,有了它,銀行有貸款標準,才能控制住加杠桿,斬斷預期房價上漲的循環。堅持參考價、犧牲短期,但守住了長期,讓新市民看得到紮根的希望,這是上策;優化參考價,有所為有所不為,這是中策;而退出參考價則是下策。
    對於新房項目調價,專家認為,只是個別項目的特殊情況,而且調價幅度不大,對市場整體不會產生太大影響。4月底深圳2022年第一波集中供地將推出,這次土拍結果將對二、三季度深圳新房市場造成較大影響。何倩茹表示,新房調價在每年開年之後一般都會出現,大部分是因為年底沖業績,價格讓利會比較多,所以到下一年的年頭就會再次調整價格。個別樓盤近期調價,據瞭解是將此前的購房折扣取消,恢復原本的備案價。
    此番操作,可以體現出房企對市場信心的恢復。目前深圳樓市有回暖跡象,但仍然處在打基礎階段,因此預計不會有太多房企跟進提價,預計新推出的項目優惠措施會變得較少。
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文章来源:
作者:wyx
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