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珠3月各區成交量呈“回暖”跡象

发布日期:2022-04-15 17:31
      春假假期疊加、疫情反復等多方面影響,2月珠海樓市觀望情緒較重,整體熱度不高。如今已邁入4月,3月整月珠海樓市成交走勢逐漸有“復甦”態勢,住宅、商業、辦公等物業類型網簽環比均有所上漲。據合富研究院統計數據顯示,3月珠海全市一手商品房網簽2,479套,環比上漲57%,成交面積為228,440平方米,環比上漲60%。而主城新區的南灣、唐家成績最好,量價齊升,3月成交面積達7.45萬平方米,環比上漲109%,各地區已呈明顯“回暖”跡象。
      從數據上看,全市各用途物業中,住宅網簽量佔比最大,約佔總數的80.96%。全市住宅網簽2,007套,環比上漲67%,成交面積203,251平方米,環比上漲69%。從區域排名上看,珠海全域網簽均呈現上漲態勢,鬥門、唐家、南灣位列前三,分別網簽553套、383套以及354套。

       連續4個月新增

       3月份,新增的預售量環比上漲131%,表示房企推貨意願強烈。從珠海合富研究院數據來看,近半年來,由於供應速度放緩,成交逐漸“回暖”,因此整體庫存量有所下降。
       截止2022年3月,全市庫存面積最大的分別為鬥門區、金灣區,以及香洲區的南灣。與之相反的是,新香洲、老香洲、前山、拱北、吉大,這些區域庫存量最小。未來,這些區域的住宅,將會非常稀缺。
       此外,珠海主城中心區的拱北、吉大、新香洲、老香洲、前山,目前在售項目較少,基本很少推出全新住宅。因此,從去年12月至今,已連續4個月“零”新增。據珠海合富研究院數據,區域3月的成交面積約1.54萬平方米,環比上漲32%,同比下跌53%。整體成交均價為每平方米29,790元(人民幣,下同),由於前山部分項目推出特價單位成交導致整體均價拉低,區域均價環比下跌16%,同比下跌13%。
       因此,主城中心區住宅產品相對較少,地段非常稀缺,但市場分化依舊會存在。

       南灣唐家市場預期較高

       主城新區的南灣、唐家量價齊升,已呈明顯的“回暖”跡象。
       據珠海合富研究院數據,該區域3月份成交面積達7.45萬平方米,環比上漲109%,成績非常不錯。與此同時,板塊的成交均價約為每平方米32,716元,環比趨穩,同比去年的成交均價(約每平方米28,629元),上漲了14%。證明區域的市場預期,相對較高。
       此外,橫琴3月成交住宅約1.25萬平方米,由於本身庫存量在較少,因此同比下降66%,環比上漲了19%。其成交均價約每平方米51,698元,對比2月份上漲了4%,同比去年趨穩。由此可見,橫琴住宅的稀缺屬性,未來會愈加顯著。並且,成交均價為珠海的天花板,大市下更趨穩定。
       而珠海西區的金灣、鬥門、高欄港,主要以“走量”為主。整體成交均價約每平方米14,227元。成交方面,區域3月的成交面積約10.09萬平方米,環比上漲62%,同比下降63%。

       全市房價同比仍上漲1%

      從全珠海市來看,3月珠海均價約每平方米25,532元,環比下調4%,同比上漲1%。其中,橫琴均價環比上漲4%,同比齊平。唐家均價環比上漲15%,同比亦上漲17%。金灣均價環比齊平,同比仍上漲12%。鬥門均價環比上漲1%,同比下降17%。
      再看珠海3月各區域住宅量價情況,成交均價排在前列的分別為橫琴、吉大、新香洲、老香洲、拱北。在全市的新區裏,南灣成交均價最高,其次為唐家、金灣、鬥門。結合供應與成交面積來看,唐家3月的成績最好。
因此,專家認為,橫琴、唐家價值已眼見為實,如果作為投資,金灣區或許可以不必“操之過急”,而鬥門區或許會成為“自住用戶”的撿漏區域。
      據珠海中原研究中心數據,鬥門住宅成交均價從2017年每平方米15,176元,回落到2018年每平方米13,883元,然後開始呈現穩步上行趨勢,2021年達到每平方米15,368元。
      不過專家強調,從細分板塊來看,鬥門各片區房價也有差異,其中湖心路房價位居榜首,在售項目價格在每平方米1.5至2萬之間,白蕉井岸房價在每平方米1.3萬左右,上車壓力有所不同。

      東湖區將成鬥門新中心

      2月中,珠海市公共資源交易中心發佈了《珠海市鬥門區東湖片區城市設計國際咨詢技術服務及方案整合招標公告》。方案整合任務書中提出,將以前瞻性的世界發展眼光,積極承擔“支持服務橫琴粵澳深度合作區”、優化城市佈局,將東湖片區打造為灣區西岸重要的“承上啟下”的轉換節點。
      在空間維度上可與深圳大鏟灣、新加坡濱海灣片區、廣州珠江新城等國際都市活動地帶進行橫向對標。而東湖片區總體規劃輻射72.8平方公里,約等於7,280萬平方米,是其近6倍,體量之恢宏,可見一斑。
      實際上,在去年2月,鬥門區高層也曾表示,將向珠海橫琴、十字門以及廣州琶洲學習,邀請世界一流的團隊參與設計謀劃,再造一個鬥門新中心,發展總部經濟和樓宇經濟,把白藤湖打造成我們鬥門的未來的“西湖”。
如此看來,東湖片區未來將成為鬥門新中心的地位或許無可撼動。
      加之片區緊鄰鶴洲高鐵樞紐,屬於樞紐輻射的重要影響區域,一座“高鐵新城”正向我們走來,區域人流、物流、資金流等將源源不斷地湧入,價值高地優勢明顯,整個東湖片區內涉及白蕉東湖新城、尖峰南商務區、湖心路等多個重點片區。
      據最新消息顯示,除了磨刀門主航道橋尚未貫通以及個別樁基仍要施工外,其他已經貫通部分正準備進行瀝青攤鋪和後續機電等設施的安裝。通車後,自香洲造貝到鬥門湖心路大約需15分鐘。意味著,珠海東西區距離拉近將發生“質的變化”,面對東西區均價相差近兩倍,湖心路高性價比置業優勢更加凸顯。
      更為難得的是,從今年起,湖心路開始邁入新配套兌現高峰期。從鬥門區教育局獲悉,華中師範大學粵港澳大灣區教育研究院合作的公辦中小學,預計在今年9月開學,名校加持,孩子上學無憂。
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作者:wyx
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